Le locataire qui souhaite sous-louer une partie de ses bureaux doit inviter le propriétaire à participer à la signature, même si le bail l’autorise déjà à sous-louer. Il peut cependant se dispenser de cette invitation si le propriétaire y a renoncé. Lorsqu’une clause autorise la sous-location commerciale de certains locaux, le locataire doit donc vérifier si elle règle aussi la participation du bailleur à l’acte.

Dans un cas d’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 27 septembre 2006, n° 05-14.700, un propriétaire avait expressément autorisé son locataire à sous-louer les locaux accessoires des premier et deuxième étages. Le locataire avait signé les sous-locations sans l’y inviter. La difficulté est apparue lorsqu’il a demandé le renouvellement du bail : le propriétaire lui a opposé un refus sans indemnité d’éviction. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel sur un point précis, cette dernière n’ayant pas vu dans cette absence un motif grave et légitime. L’autorisation donnée pour ces étages ne dispensait pas le locataire d’appeler le propriétaire à la signature.

Cette règle tient au statut du bail commercial. Pour des bureaux loués sous le régime du bail professionnel, le partage des locaux avec un autre occupant relève d’autres règles.

Quand le locataire peut-il signer sans le propriétaire ?

Le locataire informe le propriétaire de son intention de sous-louer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Il peut joindre le projet de sous-location commerciale et proposer une date de signature. Le propriétaire sait ainsi à quel acte le locataire l’invite à participer (C. Quément, JurisClasseur Bail à loyer, fasc. 1460, « Bail commercial – Sous-location », n° 36).

À compter de la réception de l’avis, le propriétaire dispose de quinze jours pour indiquer s’il entend participer à l’acte. Si le bail autorise la sous-location et que le propriétaire refuse de participer, le locataire peut signer sans lui. Il le peut également si le propriétaire garde le silence pendant ces quinze jours. En revanche, lorsque le bail ne permet pas de sous-louer et que le propriétaire n’a donné aucun accord, l’expiration du délai ne vaut pas autorisation. C’est la distinction que retient l’article L. 145-31 du Code de commerce.

Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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Le vendeur qui accepte de céder un logement à une société civile immobilière (SCI) doit savoir si cette dernière pourra revenir sur sa signature sans donner de motif. Pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation, l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation accorde un délai de rétractation de dix jours à l’acquéreur non professionnel. Dans le cas d’une SCI, il faut donc rapprocher l’achat envisagé de l’activité que ses statuts lui donnent pour objet.

Dans une affaire jugée le 24 octobre 2012, une SCI entendait se rétracter après avoir signé une promesse d’achat portant sur une villa. Elle faisait valoir que l’un de ses associés destinait la maison à son usage personnel. Ses statuts prévoyaient toutefois que la société pouvait acquérir des immeubles et les gérer, notamment par location. La Cour de cassation a retenu le rapport direct entre l’achat de la villa et cet objet social. La SCI ne bénéficiait donc pas du délai légal.

Le vendeur peut accorder ce droit dans la promesse

Même lorsque la société achète en qualité de professionnel, les parties peuvent convenir d’un délai de rétractation (V. Zalewski-Sicard, Lexis Pratique Vente d’immeuble, V-5100, « Consentement », n° 4). Le vendeur s’engage alors à laisser à la société la faculté de renoncer à l’achat dans les conditions qu’ils ont fixées ensemble.

Dans son arrêt du 5 décembre 2019, n° 18-24.152, la Cour de cassation relève que les vendeurs et la société acquéreuse avaient expressément chargé le notaire de notifier ce droit à la société. Les vendeurs avaient accepté cette clause en connaissance de cause. Après la rétractation, ils ne pouvaient donc réclamer à l’acquéreuse la pénalité prévue pour un refus de signer la vente.

Lors de la rédaction de la promesse de vente, le vendeur peut également limiter son accord à ce qui préoccupe réellement l’acquéreur par l’insertion de conditions suspensives. C’est classique. De la sorte, si la SCI attend uniquement la réponse de sa banque, une condition suspensive de prêt permet de faire dépendre la vente de l’obtention du financement convenu. La société devra alors justifier de ses démarches si elle invoque le refus d’un financement conforme à la promesse. Elle ne bénéficiera alors pas d’un délai général de rétraction.

Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
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Avant de soumettre un texte modifié au vote, le président de séance doit le comparer à la convocation. Les copropriétaires s’apprêtent-ils à prendre la décision annoncée, ou leur demande-t-on de se prononcer sur une autre question ? C’est ce qui détermine si le vote peut avoir lieu.

L’assemblée peut ainsi modifier, à la marge, une résolution pour tenir compte des débats. Mais si la modification change l’objet de la décision, le président doit s’en tenir à l’ordre du jour. Pou voter une question dont l’objet est différent, il faudra inscrire la nouvelle question à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967.

Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 9 octobre 2025 (n° 23/09346) illustre cette limite. La convocation signalait des infiltrations sur un mur et dans plusieurs appartements. En séance, l’assemblée a demandé au syndic de mettre deux copropriétaires en demeure de réaliser des travaux sur leurs installations privatives. Le tribunal a annulé la décision : à la lecture de la convocation, les copropriétaires pouvaient s’attendre à discuter des infiltrations, mais pas à décider quels travaux réclamer à leurs voisins.

Si l’amendement peut être voté, que devient le « pour » reçu par correspondance ?

Lorsque l’assemblée peut modifier une résolution sans en changer l’objet, il reste à compter les voix sur le texte définitif. Le copropriétaire qui participe à la séance en visioconférence peut se prononcer sur la nouvelle rédaction. Celui qui a coché « pour » sur son formulaire n’a approuvé que le projet joint à la convocation.

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 en tire une conséquence précise : pour cette seule résolution, le copropriétaire qui avait voté « pour » compte comme « défaillant », autrement dit comme s’il n’avait pas pris part au vote. Le président retire donc ses voix du total des voix favorables. Le secrétaire indique au procès-verbal le nom de ce copropriétaire et le nombre de voix dont il dispose. Le syndic lui notifiera le procès-verbal dans le mois suivant l’assemblée.

Si le copropriétaire entend contester la décision d’assemblée générale, il dispose de deux mois à compter de cette notification pour saisir le tribunal judiciaire.

Les autres votes (contre et les abstentions) conservent leur sens.

Pour aller plus loin, v° P.-É. Lagraulet, « Vade-mecum du vote par correspondance en droit de la copropriété », Lexbase Droit privé, n° 832, juillet 2020, N4155BYK.

Pierre-Édouard Lagraulet
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L’acquéreur d’un volume doit pouvoir en déterminer la limite. Par exemple, s’il acquiert un parking en sous-sol, il doit pouvoir déterminer si la vente comprend la dalle qui le couvre. La réponse se trouve naturellement dans le titre du vendeur et dans l’état descriptif de division en volumes auquel il renvoie. Selon l’endroit où passe la limite de propriété, l’acquéreur peut devenir propriétaire de la dalle ou n’acquérir que l’espace situé au-dessous. L’étude des pièces est donc déterminante.

Le plan du niveau indique jusqu’où s’étend le parking sous la parcelle. La coupe, qui représente l’immeuble vu de côté, permet de situer sa limite en hauteur. Si l’acte fixe cette limite à la face inférieure de la dalle, son épaisseur reste en dehors du volume vendu. S’il la fixe à la face supérieure, le volume comprend toute l’épaisseur de la dalle à cet endroit. L’altitude chiffrée permettra de le définir. En effet, pour situer cette limite dans le bâtiment, le géomètre-expert compare l’altitude inscrite dans l’acte à celle de la dalle. Les deux mesures doivent se rapporter au même niveau de référence. Le 118ᵉ Congrès des notaires de France détaille cette méthode de délimitation géométrique.

Que faire si la dalle ne se trouve pas à la hauteur prévue ?

La difficulté se présente notamment lorsque le vendeur a fait établir l’état descriptif avant la construction. L’entreprise a pu couler la dalle quelques centimètres plus haut que prévu. Sur la coupe d’origine, la limite de propriété longe le dessous de la dalle. À la même altitude dans le bâtiment achevé, elle passe alors dans le vide, sous le plafond du parking.

Le relevé de l’ouvrage après travaux, dit « récolement », permet de mesurer cet écart (N. Le Rudulier, JurisClasseur Construction-Urbanisme, fasc. 107-20, 30 avril 2022, n° 6), mais il faut reconnaître qu’en pratique, malheureusement, cette opération est trop peu souvent réalisée. Si les parties souhaitent inclure la dalle dans la vente, le notaire pourra déterminer, à partir du relevé, quelle modification apporter aux limites du volume avant la signature.

La question se pose aussi pour les travaux de l’acquéreur. S’il prévoit de percer la dalle pour installer une ventilation, ou se raccorder à des éléments d’équipements « communs » dans un autre volume, il doit savoir à qui appartient la partie à traverser. Une clause qui organise l’entretien des réseaux existants ne lui donne pas, à elle seule, le droit d’y créer une ouverture.

Pierre-Édouard Lagraulet
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Le président d’une association syndicale libre qui prépare une nouvelle répartition des dépenses doit vérifier si elle augmente la part de certains propriétaires. Même lorsque les statuts permettent de prendre les décisions à la majorité, cette augmentation peut exiger l’unanimité.

Une répartition jugée plus équitable par la plupart des membres ne suffit donc pas à imposer une contribution plus lourde aux autres.

Dans son arrêt du 21 septembre 2011, n° 10-18.788, la Cour de cassation examine une décision qui avait recueilli 455 voix sur les 595 représentées. Les statuts soumettaient toutes les délibérations à la majorité, sans prévoir de règle particulière pour les charges. La Cour censure pourtant l’arrêt qui avait validé la nouvelle répartition, faute d’avoir constaté l’accord des propriétaires dont les engagements augmentaient.

Cette solution, classique en droit des groupements, concerne le changement des règles de contribution. Une hausse du montant annuel des charges d’ASL, résultant simplement de dépenses plus élevées réparties selon les règles existantes, n’est pas concernée par celle-ci.

Comparer les contributions sur un même budget

Pour préparer la délibération, un tableau peut présenter, pour chaque propriété, la somme due selon la répartition actuelle et celle qui résulterait du projet. Le calcul sur un budget identique permet de voir qui supportera une part supplémentaire, indépendamment de l’évolution des dépenses de l’association.

Cette comparaison importe notamment lorsque l’ASL envisage de remplacer une cotisation identique pour chaque propriété par une contribution proportionnelle à sa superficie.

Le désaccord d’un propriétaire sur cette modification laisse par ailleurs subsister son appartenance à l’association. Il faut continuer à distinguer ce qu’il conteste dans le projet de ce qu’il doit selon les règles en vigueur. Le refus d’une nouvelle répartition ne dispense pas de payer les cotisations régulièrement appelées.

Pour aller plus loin, v° C. Atias, P.-É. Lagraulet, J. Nalet et J.-M. Roux, Le guide des associations syndicales libres de propriétaires, Edilaix, 9e éd., 2026, nos 230 à 233.

Pierre-Édouard Lagraulet
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Lorsqu’un propriétaire envisage de refuser le renouvellement d’un bail commercial, il peut lui être difficile de chiffrer l’indemnité d’éviction si le locataire cherche encore un local. Faut-il déjà prévoir des frais de réinstallation ? Oui, même si le commerçant perd la clientèle attachée à son ancienne adresse. L’indemnité qui compense la perte de son fonds de commerce couvre un préjudice distinct du coût des travaux qu’il devra engager pour ouvrir une boutique ailleurs.

Dans un cas d’espèce, un détaillant en prêt-à-porter réclamait le montant de travaux dont il avait produit un devis. La cour d’appel avait écarté sa demande. Elle estimait que ce devis ne suffisait pas à établir la réalité de son projet. Or le commerçant pouvait encore chercher où s’établir. Pour écarter toute indemnisation de ces frais, c’était au bailleur de prouver que le locataire ne se réinstallerait pas. La Cour de cassation a censuré l’arrêt pour cette raison (Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 15-25.939).

Quelle part du devis entre dans l’indemnité d’éviction ?

En donnant raison au commerçant, la Cour de cassation ne lui accorde pas pour autant la somme qu’il réclame. Le bailleur peut discuter le montant du devis, même lorsqu’il admet que le locataire devra aménager un autre local. L’article L. 145-14 du Code de commerce lui impose seulement de prendre en charge les frais normaux de réinstallation.

Pour examiner un devis, les photographies de l’ancienne boutique sont souvent plus utiles qu’un prix moyen au mètre carré. Si le commerçant demande le remplacement d’un comptoir, elles peuvent montrer que celui qu’il utilise se démonte et qu’il suffirait de le remonter dans le nouveau local. Pour chaque poste, il faut ainsi rechercher quels travaux l’activité du commerçant justifie dans les nouveaux locaux (M.-L. Sainturat, actualisé par A. Lecourt, JurisClasseur Bail à loyer, fasc. 1360, n° 146).

Si le locataire prévoit une surface de vente plus grande, le propriétaire a intérêt à faire chiffrer séparément le surcoût lié à cet agrandissement. Avant d’exercer son droit d’option, il pourra ainsi distinguer le coût d’un aménagement comparable à l’ancien de la dépense supplémentaire que le commerçant engage pour développer son activité.

Pierre-Édouard Lagraulet
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Un propriétaire peut promettre à une personne de lui proposer son immeuble en premier s’il décide un jour de le vendre. Ce contrat se nomme pacte de préférence. L’acheteur qui découvre cette clause dans un acte de propriété a donc intérêt à savoir, avant de signer, si cette personne souhaite acheter.

Il faut d’abord lire la clause. Quel immeuble vise-t-elle ? Dans quelles conditions le vendeur doit-il le proposer au bénéficiaire ? Si l’immeuble comprend un commerce loué, il faut aussi vérifier si le locataire bénéficie d’une priorité d’achat prévue par la loi. Cette vérification est distincte de celle du pacte.

Si le vendeur vend à quelqu’un d’autre sans respecter sa promesse, le bénéficiaire peut lui demander réparation de son préjudice. Pour faire annuler la vente ou prendre la place de l’acheteur, il doit prouver que l’acheteur connaissait le pacte au moment de signer et qu’il savait que le bénéficiaire voulait exercer sa priorité. Dans son arrêt du 4 mars 2021, n° 19-22.971, la Cour de cassation a jugé qu’une mise en garde adressée à un autre opérateur ne prouvait pas que les acheteurs connaissaient cette intention.

L’acheteur peut demander une réponse écrite avant de signer

L’acheteur peut écrire au bénéficiaire pour lui demander de confirmer l’existence du pacte de préférence et de dire s’il compte l’exercer. Il a intérêt à désigner précisément l’immeuble et à indiquer le prix envisagé pour que son interlocuteur sache sur quelle vente il doit se prononcer.

L’article 1123 du Code civil laisse à l’acheteur le soin de fixer un délai raisonnable pour répondre. L’acheteur doit avertir le bénéficiaire que, sans réponse dans ce délai, celui-ci ne pourra plus demander au juge d’annuler cette vente ni de lui faire prendre la place de l’acheteur. Sandrine Chaillé de Néré rappelle que cet avertissement doit figurer dans la lettre (JurisClasseur Civil Code, art. 1178 à 1185, fasc. 30, n° 106).

Le bénéficiaire silencieux pourra toutefois demander au vendeur de réparer le préjudice que lui a causé le non-respect du pacte. L’acquéreur sera quant à lui protégé contre toute action en nullité.

Pierre-Édouard Lagraulet
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À la clôture des comptes, le syndic doit déterminer si les impayés justifient la désignation d’un mandataire ad hoc. Un simple relevé des soldes débiteurs peut fausser la réponse car le calcul exige de vérifier la date d’exigibilité des sommes qui restent dues.

Le syndic rapporte les impayés aux sommes exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le seuil est de 25 % pour une copropriété de 200 lots au plus. Il est abaissé à 15 % au-delà de 200 lots. Pour établir le montant des impayés, le syndic doit écarter les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède la clôture, conformément à l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, dans une copropriété de 210 lots, si les sommes exigibles s’élèvent à 120 000 euros, le seuil est de 18 000 euros. Supposons, toujours pour exemple, que 20 000 euros restent dus, dont 2 000 euros exigibles depuis moins d’un mois. Le syndic retient 18 000 euros d’impayés. Cette somme suffit à déclencher la saisine puisque la loi exige que les impayés atteignent le seuil.

Le syndic saisit le juge après avoir informé le conseil syndical

Le syndic adresse sans délai à chaque membre du conseil syndical l’état des impayés avant répartition, arrêté à la clôture de l’exercice. Il demande par requête au président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble de désigner un mandataire ad hoc. Pour justifier la demande, il peut joindre le tableau de calcul avec les appels de fonds et leurs dates d’exigibilité.

Si le syndic n’agit pas dans le mois qui suit la clôture des comptes, le président du conseil syndical peut lui-même saisir le juge. A défaut, sa responsabilité peut être engagée et en cas d’ouverture d’une procédure d’administration judiciaire du fait de difficultés avérés, le coût de celle-ci peut être mis à sa charge.

Des copropriétaires détenant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat disposent également de la même faculté. Ils assignent alors le syndicat selon la procédure accélérée au fond. D’autres personnes peuvent également agir (pouvoirs publics).

Pour prévenir les difficultés liées aux impayés de charges, le conseil syndical doit aussi relire les procès-verbaux. Même lorsque le montant des impayés reste inférieur au seuil, l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de saisir le juge si, depuis au moins deux ans, l’assemblée générale n’a pas voté sur l’approbation des comptes. Une assemblée qui a examiné les comptes et refusé de les approuver a bien voté sur la question.

Pour aller plus loin, v° Anah, Gérer et accompagner les copropriétés fragiles, coll. « Expertise de l’habitat privé », 2026, p. 112 et s., avec la contribution de Pierre-Édouard Lagraulet.

Pierre-Édouard Lagraulet
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Le propriétaire du volume que traverse une canalisation ne supporte pas nécessairement son entretien. Pour les réseaux entre volumes, la localisation de l’ouvrage ne suffit donc pas à désigner celui qui paie.

Par exemple, une servitude peut autoriser le passage d’une canalisation dans un volume pour desservir un autre volume. Le premier supporte alors le passage tandis que le second en bénéficie. Lorsque cette organisation existe, les articles 697 et 698 du Code civil mettent en principe les ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude à la charge de son bénéficiaire.

Le titre qui crée la servitude peut toutefois prévoir une autre répartition. Il faut donc rechercher cette clause avant d’imputer la facture au propriétaire des locaux traversés. Nicolas Le Rudulier souligne cette liberté d’organisation, qui permet notamment de confier l’entretien à l’association de propriétaires (JurisClasseur Construction-Urbanisme, fasc. 107-20, n° 25).

L’existence d’une association syndicale libre (ASL) ne signifie pas, à elle seule, qu’elle entretient chaque canalisation. Au-delà du choix du régime de gestion, ses missions et les clauses de financement doivent couvrir l’ouvrage concerné.

Organiser l’accès au volume voisin pour entretenir l’ouvrage

Une fois le responsable de l’entretien identifié, il reste à organiser son intervention dans le volume voisin. L’article 697 permet au bénéficiaire de la servitude de réaliser les ouvrages nécessaires à l’exercice et à la conservation de la servitude. Ce droit ne l’autorise cependant pas à dépasser les limites de son titre ni à aggraver la charge du volume traversé.

Les actes doivent rendre cet accès praticable. Une clause peut préciser comment prévenir l’occupant et permettre aux entreprises d’atteindre la canalisation. Elle peut aussi régler l’intervention urgente, lorsque l’attente risque d’étendre les dégâts, ainsi que la remise en état des locaux après les travaux.

Pierre-Édouard Lagraulet
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Avant de poursuivre un propriétaire en paiement de cotisations, le président doit vérifier que l’association syndicale libre peut saisir le tribunal. Les statuts et le compte débiteur ne suffisent pas car l’action en justice d’une ASL dépend aussi des formalités de publicité qu’elle a accomplies. Sous le régime actuel, il s’agit de déclarer l’ASL en préfecture puis de publier un extrait de ses statuts au Journal officiel.

La première difficulté concerne l’association qui n’a jamais publié ses statuts constitutifs. Elle ne dispose alors pas de la personnalité juridique, c’est-à-dire de l’existence juridique propre qui lui permet d’agir en son nom. La Cour de cassation distingue expressément cette situation dans son arrêt du 15 avril 2021, nos 19-18.093 et 19-18.619.

Il faut donc retrouver la preuve des publicités exigées lors de la constitution. Si elles manquent réellement, l’association doit les accomplir avant d’engager une nouvelle procédure, sous réserve des délais pour agir. La présence des statuts dans les actes de vente ne remplace pas ces formalités.

Le défaut de mise en conformité peut se corriger pendant le procès

La situation diffère lorsque l’ASL a régulièrement publié ses statuts à l’origine, mais n’a pas effectué leur mise en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 : elle perd sa capacité d’agir en justice.

L’association peut néanmoins corriger le défaut pendant le procès, jusqu’à ce que le juge statue. Elle doit adopter des statuts conformes et accomplir les formalités requises.

Pour préparer une action en justice d’une ASL, il faut ainsi s’assurer du contenu des statuts et des justificatifs de publicité.

Pierre-Édouard Lagraulet
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