Les frais de réinstallation avant la signature d’un nouveau bail
Lorsqu’un propriétaire envisage de refuser le renouvellement d’un bail commercial, il peut lui être difficile de chiffrer l’indemnité d’éviction si le locataire cherche encore un local. Faut-il déjà prévoir des frais de réinstallation ? Oui, même si le commerçant perd la clientèle attachée à son ancienne adresse. L’indemnité qui compense la perte de son fonds de commerce couvre un préjudice distinct du coût des travaux qu’il devra engager pour ouvrir une boutique ailleurs.
Dans un cas d’espèce, un détaillant en prêt-à-porter réclamait le montant de travaux dont il avait produit un devis. La cour d’appel avait écarté sa demande. Elle estimait que ce devis ne suffisait pas à établir la réalité de son projet. Or le commerçant pouvait encore chercher où s’établir. Pour écarter toute indemnisation de ces frais, c’était au bailleur de prouver que le locataire ne se réinstallerait pas. La Cour de cassation a censuré l’arrêt pour cette raison (Cass. 3e civ., 12 janvier 2017, n° 15-25.939).
Quelle part du devis entre dans l’indemnité d’éviction ?
En donnant raison au commerçant, la Cour de cassation ne lui accorde pas pour autant la somme qu’il réclame. Le bailleur peut discuter le montant du devis, même lorsqu’il admet que le locataire devra aménager un autre local. L’article L. 145-14 du Code de commerce lui impose seulement de prendre en charge les frais normaux de réinstallation.
Pour examiner un devis, les photographies de l’ancienne boutique sont souvent plus utiles qu’un prix moyen au mètre carré. Si le commerçant demande le remplacement d’un comptoir, elles peuvent montrer que celui qu’il utilise se démonte et qu’il suffirait de le remonter dans le nouveau local. Pour chaque poste, il faut ainsi rechercher quels travaux l’activité du commerçant justifie dans les nouveaux locaux (M.-L. Sainturat, actualisé par A. Lecourt, JurisClasseur Bail à loyer, fasc. 1360, n° 146).
Si le locataire prévoit une surface de vente plus grande, le propriétaire a intérêt à faire chiffrer séparément le surcoût lié à cet agrandissement. Avant d’exercer son droit d’option, il pourra ainsi distinguer le coût d’un aménagement comparable à l’ancien de la dépense supplémentaire que le commerçant engage pour développer son activité.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux