A quel locaux s’appliquent le droit de préférence du locataire commercial ?
Un propriétaire veut vendre séparément une boutique avec réserve, située sous des bureaux. Avant de négocier avec un tiers, il doit déterminer si le locataire bénéficie d’une priorité d’achat.
Depuis le 28 mai 2026, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce définit plus précisément les locaux concernés. Le texte vise les lieux destinés principalement au commerce de détail, au commerce de gros, à des prestations de services à caractère commercial ou à certaines activités artisanales.
Le périmètre comprend les réserves et les emplacements attenants affectés à l’activité. À l’inverse, la loi exclut les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts. L’intitulé « bail commercial » ne tranche donc pas la question. Il faut examiner la destination principale des lieux, leurs annexes et le périmètre exact de la vente.
Le droit de préférence du locataire commercial impose au bailleur de notifier le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose d’un mois pour accepter cette offre, puis de deux mois pour signer. Ce dernier délai passe à quatre mois s’il annonce le recours à un prêt.
La loi écarte notamment ce dispositif pour la cession globale d’un immeuble comprenant des commerces, la cession unique de plusieurs locaux commerciaux distincts et certaines ventes au sein d’un ensemble commercial. La nouvelle définition concerne les mutations intervenues après la promulgation de la loi du 26 mai 2026.
Sécuriser la promesse et la notification
Pour sécuriser la cession, le vendeur doit rapprocher les baux, les plans, les états descriptifs et le projet d’acte. Une boutique vendue avec sa réserve ne s’analyse pas comme un entrepôt autonome. La vente globale d’un bâtiment occupé par plusieurs locataires peut, en revanche, relever d’une exclusion légale.
L’acquéreur demandera la notification adressée au preneur, la preuve de sa réception et la date d’expiration des délais. L’audit des baux et de l’opération doit aussi vérifier que le prix et les autres conditions correspondent au projet effectivement négocié.
Si le propriétaire décide ensuite de vendre à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses, le locataire doit recevoir une nouvelle offre. À défaut d’initiative du bailleur, le notaire accomplit cette notification avant la vente.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux