Le délai de rétractation dépend de la qualité de l’acquéreur
Le vendeur qui accepte de céder un logement à une société civile immobilière (SCI) doit savoir si cette dernière pourra revenir sur sa signature sans donner de motif. Pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation, l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation accorde un délai de rétractation de dix jours à l’acquéreur non professionnel. Dans le cas d’une SCI, il faut donc rapprocher l’achat envisagé de l’activité que ses statuts lui donnent pour objet.
Dans une affaire jugée le 24 octobre 2012, une SCI entendait se rétracter après avoir signé une promesse d’achat portant sur une villa. Elle faisait valoir que l’un de ses associés destinait la maison à son usage personnel. Ses statuts prévoyaient toutefois que la société pouvait acquérir des immeubles et les gérer, notamment par location. La Cour de cassation a retenu le rapport direct entre l’achat de la villa et cet objet social. La SCI ne bénéficiait donc pas du délai légal.
Le vendeur peut accorder ce droit dans la promesse
Même lorsque la société achète en qualité de professionnel, les parties peuvent convenir d’un délai de rétractation (V. Zalewski-Sicard, Lexis Pratique Vente d’immeuble, V-5100, « Consentement », n° 4). Le vendeur s’engage alors à laisser à la société la faculté de renoncer à l’achat dans les conditions qu’ils ont fixées ensemble.
Dans son arrêt du 5 décembre 2019, n° 18-24.152, la Cour de cassation relève que les vendeurs et la société acquéreuse avaient expressément chargé le notaire de notifier ce droit à la société. Les vendeurs avaient accepté cette clause en connaissance de cause. Après la rétractation, ils ne pouvaient donc réclamer à l’acquéreuse la pénalité prévue pour un refus de signer la vente.
Lors de la rédaction de la promesse de vente, le vendeur peut également limiter son accord à ce qui préoccupe réellement l’acquéreur par l’insertion de conditions suspensives. C’est classique. De la sorte, si la SCI attend uniquement la réponse de sa banque, une condition suspensive de prêt permet de faire dépendre la vente de l’obtention du financement convenu. La société devra alors justifier de ses démarches si elle invoque le refus d’un financement conforme à la promesse. Elle ne bénéficiera alors pas d’un délai général de rétraction.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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