Réseaux entre volumes : lire la clause de répartition
Le propriétaire du volume que traverse une canalisation ne supporte pas nécessairement son entretien. Pour les réseaux entre volumes, la localisation de l’ouvrage ne suffit donc pas à désigner celui qui paie.
Par exemple, une servitude peut autoriser le passage d’une canalisation dans un volume pour desservir un autre volume. Le premier supporte alors le passage tandis que le second en bénéficie. Lorsque cette organisation existe, les articles 697 et 698 du Code civil mettent en principe les ouvrages nécessaires à l’usage et à la conservation de la servitude à la charge de son bénéficiaire.
Le titre qui crée la servitude peut toutefois prévoir une autre répartition. Il faut donc rechercher cette clause avant d’imputer la facture au propriétaire des locaux traversés. Nicolas Le Rudulier souligne cette liberté d’organisation, qui permet notamment de confier l’entretien à l’association de propriétaires (JurisClasseur Construction-Urbanisme, fasc. 107-20, n° 25).
L’existence d’une association syndicale libre (ASL) ne signifie pas, à elle seule, qu’elle entretient chaque canalisation. Au-delà du choix du régime de gestion, ses missions et les clauses de financement doivent couvrir l’ouvrage concerné.
Organiser l’accès au volume voisin pour entretenir l’ouvrage
Une fois le responsable de l’entretien identifié, il reste à organiser son intervention dans le volume voisin. L’article 697 permet au bénéficiaire de la servitude de réaliser les ouvrages nécessaires à l’exercice et à la conservation de la servitude. Ce droit ne l’autorise cependant pas à dépasser les limites de son titre ni à aggraver la charge du volume traversé.
Les actes doivent rendre cet accès praticable. Une clause peut préciser comment prévenir l’occupant et permettre aux entreprises d’atteindre la canalisation. Elle peut aussi régler l’intervention urgente, lorsque l’attente risque d’étendre les dégâts, ainsi que la remise en état des locaux après les travaux.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux