Où s’arrête le volume vendu ?
L’acquéreur d’un volume doit pouvoir en déterminer la limite. Par exemple, s’il acquiert un parking en sous-sol, il doit pouvoir déterminer si la vente comprend la dalle qui le couvre. La réponse se trouve naturellement dans le titre du vendeur et dans l’état descriptif de division en volumes auquel il renvoie. Selon l’endroit où passe la limite de propriété, l’acquéreur peut devenir propriétaire de la dalle ou n’acquérir que l’espace situé au-dessous. L’étude des pièces est donc déterminante.
Le plan du niveau indique jusqu’où s’étend le parking sous la parcelle. La coupe, qui représente l’immeuble vu de côté, permet de situer sa limite en hauteur. Si l’acte fixe cette limite à la face inférieure de la dalle, son épaisseur reste en dehors du volume vendu. S’il la fixe à la face supérieure, le volume comprend toute l’épaisseur de la dalle à cet endroit. L’altitude chiffrée permettra de le définir. En effet, pour situer cette limite dans le bâtiment, le géomètre-expert compare l’altitude inscrite dans l’acte à celle de la dalle. Les deux mesures doivent se rapporter au même niveau de référence. Le 118ᵉ Congrès des notaires de France détaille cette méthode de délimitation géométrique.
Que faire si la dalle ne se trouve pas à la hauteur prévue ?
La difficulté se présente notamment lorsque le vendeur a fait établir l’état descriptif avant la construction. L’entreprise a pu couler la dalle quelques centimètres plus haut que prévu. Sur la coupe d’origine, la limite de propriété longe le dessous de la dalle. À la même altitude dans le bâtiment achevé, elle passe alors dans le vide, sous le plafond du parking.
Le relevé de l’ouvrage après travaux, dit « récolement », permet de mesurer cet écart (N. Le Rudulier, JurisClasseur Construction-Urbanisme, fasc. 107-20, 30 avril 2022, n° 6), mais il faut reconnaître qu’en pratique, malheureusement, cette opération est trop peu souvent réalisée. Si les parties souhaitent inclure la dalle dans la vente, le notaire pourra déterminer, à partir du relevé, quelle modification apporter aux limites du volume avant la signature.
La question se pose aussi pour les travaux de l’acquéreur. S’il prévoit de percer la dalle pour installer une ventilation, ou se raccorder à des éléments d’équipements « communs » dans un autre volume, il doit savoir à qui appartient la partie à traverser. Une clause qui organise l’entretien des réseaux existants ne lui donne pas, à elle seule, le droit d’y créer une ouverture.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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