Des travaux réalisés personnellement peuvent rendre la clause inefficace
La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, habituelle dans les ventes d’immeubles anciens, ne dispense pas d’examiner les conditions dans lesquelles le vendeur a rénové le bien. Son efficacité dépend notamment du rôle qu’il a personnellement tenu dans les travaux à l’origine du désordre. En effet, l’article 1643 du Code civil autorise le vendeur à exclure sa garantie pour les défauts qu’il ignorait. Cette faculté ne bénéficie toutefois pas à celui qui connaissait le vice. Or cette connaissance peut être présumée.
Dans un arrêt du 13 novembre 2025, la troisième chambre civile rappelle que le vendeur ayant lui-même réalisé les travaux à l’origine des vices est assimilé à un vendeur professionnel. Il est tenu de connaître ces vices et ne peut opposer une clause limitative ou exclusive de garantie. Son absence de qualification dans le bâtiment ne lui permet donc pas d’échapper à cette règle (Cass. 3e civ., 13 nov. 2025, n° 24-11.221).
Vices cachés après travaux : établir le lien avec l’intervention du vendeur
La portée de cette solution doit être précisément définie. Avoir effectué quelques travaux dans l’immeuble ne suffit pas, à soi seul, à priver le vendeur de toute protection contractuelle. Il faut, évidemment, rattacher le vice invoqué aux travaux qu’il a personnellement réalisés. Ainsi, en présence de vices cachés après travaux, l’expertise devra permettre d’expliquer l’origine du désordre.
La présomption de connaissance ne dispense pas davantage l’acquéreur d’établir les autres conditions de la garantie. Le défaut doitt être caché lors de la vente et présenter la gravité requise par l’article 1641 du Code civil.
La sévérité de ce régime, pour le vendeur, a été soulignée par le Pr. Poumarède à propos du vendeur constructeur. Il est soumis à une présomption de connaissance, malgré son absence de qualité professionnelle (Lexis Pratique Vente d’immeuble, V-20400, « Action en garantie », § 63).
Pour préparer une vente ou analyser un contentieux immobilier, l’historique des travaux mérite donc autant d’attention que la rédaction de la clause. C’est souvent dans les pièces du chantier que se trouve l’élément permettant d’en apprécier l’efficacité.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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