Avant l’expertise : préserver l’action pour vices cachés
L’acquéreur qui découvre des vices cachés peut avoir besoin d’une expertise avant de demander réparation au vendeur. Il doit alors organiser deux démarches successives : obtenir du juge la désignation d’un expert, puis saisir le tribunal pour qu’il tranche le litige.
Au départ, l’acquéreur dispose de deux ans à compter de la découverte du vice pour agir. Ce délai peut commencer avant toute expertise si les éléments dont il dispose lui permettent déjà de connaître le défaut. Il ne faut donc croire que la remise du rapport sera nécessairement le point de départ du recours.
Pour obtenir une expertise judiciaire, l’acquéreur peut engager une procédure de référé. Il fait délivrer au vendeur une assignation, c’est-à-dire un acte qui l’appelle à comparaître devant le juge. Cette assignation doit intervenir avant l’expiration des deux ans. Elle « efface » alors le temps déjà écoulé depuis la découverte du vice. C’est l’interruption de la prescription. L’acquéreur conserve le bénéfice de cet effet pendant que le juge examine sa demande d’expertise.
Pendant l’expertise, le délai s’arrête ; après le rapport, une nouvelle étape commence
Si le juge ordonne l’expertise demandée avant le procès au fond, le délai reste ensuite à l’arrêt pendant les opérations de l’expert. C’est la suspension de la prescription. Elle prend ainsi le relais de l’interruption : le temps antérieur a été effacé et celui consacré à l’expertise ne compte pas.
La chambre mixte a confirmé cette articulation dans son arrêt du 21 juillet 2023, n° 21-15.809. Cette protection suppose une expertise ordonnée par le juge. Le seul recours à un technicien choisi par l’acquéreur ne produit pas ces effets.
Lorsque l’expert dépose son rapport, un nouveau délai de deux ans commence à courir. Si l’acquéreur avait assigné dix-huit mois après la découverte du vice, il dispose donc, après le rapport, de deux années entières. Il ne lui reste pas seulement six mois.
L’acquéreur doit utiliser ce délai pour engager l’action au fond : il demande cette fois au tribunal de statuer sur la garantie des vices cachés et sur ses prétentions contre le vendeur. Le dépôt du rapport marque donc le début de cette nouvelle étape, dont il faut immédiatement calculer l’échéance.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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