Droit de préférence du locataire commercial : vérifier le périmètre
Une foncière envisage de céder un immeuble comprenant des logements, des stationnements et un seul local commercial. Faut-il proposer ce local au preneur avant de vendre l’ensemble ? La réponse dépend du périmètre exact de l’opération.
Le droit de préférence du locataire commercial joue, en principe, lorsque le propriétaire vend isolément un local à usage commercial ou artisanal. Le bailleur doit alors notifier le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre au profit du preneur.
La règle connaît toutefois plusieurs exceptions. L’article L. 145-46-1 du Code de commerce écarte notamment la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Dans un arrêt du 19 juin 2025, publié au Bulletin, la Cour de cassation a précisé la portée de cette exclusion. Le locataire ne bénéficie pas d’une priorité lorsque les locaux loués ne constituent qu’une partie de l’immeuble vendu. Cette solution s’applique même si l’actif ne comprend qu’un seul local commercial.
La qualification repose donc sur l’objet réel de la vente. Une cession portant sur l’immeuble dans son ensemble ne se confond pas avec la vente isolée des murs loués. Le nombre de commerces présents dans le bâtiment ne suffit pas à modifier cette analyse.
Préparer la cession et les éventuelles notifications
Avant la mise en vente, le propriétaire doit arrêter précisément le périmètre des biens cédés. Les titres, l’état locatif, les plans et le projet d’acte doivent employer une désignation cohérente. L’audit des baux commerciaux permettra aussi d’identifier les droits contractuels éventuellement accordés au preneur, distincts du mécanisme légal.
Si la vente porte seulement sur le local, la notification doit intervenir avant la cession. Le locataire dispose d’un mois pour accepter. Il bénéficie ensuite de deux mois pour signer, ou de quatre mois s’il annonce le recours à un prêt. Une vente ultérieure à un prix ou à des conditions plus avantageuses impose une nouvelle notification.
Le bail professionnel ne relève pas de ce dispositif légal. Le contrat peut néanmoins prévoir une priorité conventionnelle. L’acquéreur et le vendeur doivent donc lire le bail avant de conclure que le locataire ne bénéficie d’aucun droit.
Pour un asset manager, le droit de préférence du locataire commercial constitue un point de calendrier autant qu’un sujet de validité. Il faut le traiter dès la structuration de la cession. Cette vérification permet de fixer la séquence des notifications, de préparer la collecte des pièces et d’éviter qu’une difficulté tardive ne retarde la signature.