Vente en copropriété : distinguer le vote et l’exigibilité
Une foncière achète des bureaux dans un immeuble en copropriété. L’assemblée générale a déjà voté un ravalement, mais le syndic appellera une partie des fonds après la signature. Le vendeur doit-il nécessairement payer tous les travaux ? Non, mais ce ne sera pas opposable au syndicat. Pour une vente en copropriété, il faut distinguer la dette envers le syndicat et la répartition convenue dans l’acte.
L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 retient la date d’exigibilité des provisions pour les dépenses hors budget prévisionnel. Le copropriétaire à cette date doit les régler. La date du vote ne suffit donc pas à désigner le débiteur.
Prenons une vente qui transfère la propriété le 15 septembre, avec une notification régulière au syndic. Si une provision pour le ravalement devient exigible le 1er octobre, l’acquéreur la doit au syndicat, même si l’assemblée a voté les travaux en juin.
Les parties peuvent néanmoins convenir que le vendeur supportera cette dépense. L’inverse est également souvent pratiqué : l’acquéreur paie ce qui est décidé avant la vente. Dans tous les cas, l’article 6-3 limite l’effet de cet accord à leurs rapports : la clause ne change pas le débiteur du syndicat.
Intégrer les travaux au prix et aux engagements des parties
Avant de négocier le prix, l’investisseur doit rapprocher les procès-verbaux d’assemblée, les résolutions de financement et le calendrier des provisions. Le montant global des travaux ne renseigne pas, à lui seul, sur la trésorerie à mobiliser après l’acquisition.
L’audit préalable doit aussi distinguer les travaux déjà votés des simples études ou devis. Un projet discuté depuis plusieurs années peut peser sur la valorisation sans avoir encore donné lieu à une décision de travaux. L’étude du carnet d’entretien et du projet de plan pluriannuel sera utile.
La promesse mérite ensuite une rédaction précise. Quels travaux le vendeur prendra-t-il en charge ? L’accord couvre-t-il les honoraires, les compléments de financement et les régularisations ? Comment l’acquéreur obtiendra-t-il le remboursement des sommes qu’il avancera ?
Si une assemblée intervient entre la promesse et la vente, les parties ont intérêt à organiser la transmission de la convocation et leurs échanges sur les résolutions. Elles doivent surtout préciser les conséquences financières des nouveaux votes.
Une vente de lots de copropriété exige ainsi deux lectures complémentaires : celle des échéances que le syndic appliquera et celle des engagements que vendeur et acquéreur négocient. Leur cohérence permet d’intégrer les travaux au coût réel de l’acquisition.