Restitution du dépôt de garantie : la vente ne suffit pas
Un investisseur acquiert un local commercial occupé. L’acte répertorie le dépôt de garantie et le vendeur remet la somme correspondante à l’acquéreur. Lorsque le bail prend fin plusieurs années plus tard, quel bailleur le locataire peut-il poursuivre ?
Pour un bail commercial, le mouvement de fonds réalisé lors de la vente ne règle pas, à lui seul, la restitution du dépôt de garantie. Dans un arrêt rendu le 28 juin 2018, la Cour de cassation a jugé que cette obligation incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas de plein droit à l’acquéreur.
L’acquéreur devient propriétaire des locaux et poursuit l’exécution du bail. L’article 1743 du Code civil ne suffit toutefois pas à lui transférer cette dette personnelle. Une clause de l’acte de vente peut organiser les rapports financiers entre le vendeur et l’acquéreur. Elle ne modifie pas, par sa seule existence, le débiteur du locataire, qui reste tiers à l’acte.
Cette distinction mérite une attention particulière lorsque le vendeur constitue une société dédiée à l’opération ou prévoit de disparaître après la cession. Elle peut aussi créer une difficulté pratique si l’acquéreur rembourse spontanément le locataire alors que le vendeur conserve juridiquement la dette.
Organiser le transfert de la dette avant la cession
L’audit doit d’abord recenser, bail par bail, les sommes versées, leurs éventuels compléments, les cessions intervenues et les garanties qui remplacent parfois un versement en numéraire.
L’acte de vente doit ensuite préciser le montant remis à l’acquéreur, le traitement des écarts et les recours entre les parties. Si elles souhaitent que l’acquéreur assume directement la restitution du dépôt de garantie envers le locataire, elles doivent mettre en place un mécanisme qui lui soit opposable. La libération du vendeur suppose l’accord exprès du créancier selon les règles de la délégation.
L’acquéreur doit enfin intégrer cette question à l’évaluation de l’actif. Les dépôts reçus ne constituent pas un revenu disponible. Ils correspondent à des sommes susceptibles de devoir être remboursées à la sortie, après imputation des créances justifiées par le bail.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux