Un courriel du syndic indiquant qu’il « ne voit pas d’objection » aux travaux peut sembler rassurant. Pourtant, lorsqu’un projet affecte les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, cet échange ne remplace pas l’autorisation de l’assemblée générale. Pour le propriétaire, la différence peut compromettre un chantier déjà engagé.
Travaux en copropriété : identifier l’autorisation nécessaire
Tous les aménagements intérieurs ne nécessitent pas un vote. Le copropriétaire dispose librement de ses parties privatives, sous réserve de respecter les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble. Il faut également examiner les restrictions valablement prévues par le règlement de copropriété. Néanmoins, des travaux réalisés à l’intérieur d’un appartement peuvent toucher une partie commune. L’ouverture d’un mur porteur en fournit un exemple fréquent. De même, remplacer des fenêtres privatives peut modifier l’aspect extérieur du bâtiment.
Dans le régime ordinaire de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires. Si le projet recueille au moins un tiers de ces voix sans atteindre cette majorité, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.
Le syndic ne peut pas donner seul cet accord. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 22 mars 2018, n° 17-10.053, concernant un conduit d’extraction en toiture. Les travaux avaient été réalisés avec son accord, à la demande du service communal d’hygiène. Ces circonstances ne dispensaient pas d’obtenir l’autorisation de l’assemblée.
Préparer le vote avant de s’engager
La demande doit permettre aux copropriétaires de comprendre ce qu’ils autorisent. Une formule telle que « rénovation de l’appartement » renseigne peu sur une intervention touchant la structure.
Le copropriétaire doit notifier au syndic sa demande d’inscription à l’ordre du jour, accompagnée du projet de résolution. Il doit également joindre un document précisant l’implantation et la consistance des travaux. Ces exigences sont fixées par l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Selon le chantier, des plans ou une étude structure seront utiles pour éclairer le vote. Le projet de résolution doit être communiqué au plus tard avec l’ordre du jour, comme les annexes utiles.
Lors d’une acquisition, cette vérification mérite d’intervenir dès la promesse. Si l’intérêt de l’achat dépend d’une ouverture entre deux pièces ou d’une modification de façade, ou pourquoi pas de l’installation d’une climatisation… il faut examiner la faisabilité juridique du projet avant de fixer un calendrier de travaux. Une condition suspensive adaptée peut subordonner l’acquisition à l’obtention de l’autorisation nécessaire.
Lorsque le vendeur invoque une autorisation ancienne, demander le procès-verbal ne suffit pas toujours : il faut aussi retrouver le projet soumis au vote et le comparer aux travaux réalisés.
L’analyse du règlement de copropriété et des décisions d’assemblée permet ainsi de déterminer ce qui peut être entrepris et à quelles conditions.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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