Superficie loi Carrez : identifier le bon périmètre
La fiche de commercialisation annonce 128 m². Le bail en retient 125. Le certificat de mesurage indique 119,6 m². Avant de fixer un prix au mètre carré, l’acquéreur doit déterminer ce que mesure chaque chiffre. Bien sur, la valeur du bien ne dépend pas que de la surface, mais le statut de la copropriété a érigé celle-ci en forme de garantie du prix.
En effet, pour la vente d’un lot ou d’une fraction de lot, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie privative dans l’avant-contrat et l’acte de vente. Cette obligation concerne aussi les bureaux et commerces soumis au statut de la copropriété.
Le décret d’application du 23 mai 1997 ayant modifié le décret du 17 mars 1967, retient les planchers des locaux clos et couverts. Il retranche les murs, cloisons, cages d’escalier, gaines et embrasures. Il écarte les parties dont la hauteur reste inférieure à 1,80 mètre. Les caves, garages, stationnements et lots de moins de 8 m² suivent l’exclusion prévue par les textes.
La surface locative ou utile peut répondre à une autre convention. Elle peut intégrer des annexes utiles sans entrer dans la superficie loi Carrez. Elle ne remplace donc pas le certificat.
Avant l’acquisition, l’audit juridique de la vente doit donc nécessairement rapprocher le certificat, l’état descriptif de division, les plans, le bail et la configuration réelle. Un certificat ancien mérite une nouvelle vérification lorsque des travaux ont modifié les lieux. Le mesureur doit identifier les lots examinés et il faut prendre gare aux annexions de parties communes.
Superficie loi Carrez : vérifier l’écart et le prix
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution proportionnelle du prix. Il doit agir dans l’année qui suit l’acte authentique. A l’inverse, une superficie supérieure n’ouvre aucun supplément au vendeur.
Pour 120 m² déclarés et 113,4 m² mesurés, l’écart atteint 5,5 %. Il franchit le seuil légal et la diminution du prix sera nécessairement obtenue, le débat pouvant porter sur le montant.