Servitudes non déclarées : mesurer l’effet sur l’actif
Une foncière acquiert un immeuble de bureaux pour restructurer les plateaux et valoriser la cour. Un droit de passage au profit de la parcelle voisine, une canalisation souterraine ou une interdiction de construire peut toutefois réduire la surface exploitable. Les servitudes non déclarées affectent alors le programme de travaux, le calendrier et le prix. Il peut en aller de même d’une servitude inexistante alors que nécessaire pour la réalisation du programme de travaux (passage des engins de chantier par exemple).
L’article 1638 du Code civil protège l’acquéreur lorsque le bien supporte une servitude non apparente, omise dans la vente et suffisamment importante pour présumer qu’il n’aurait pas acheté en la connaissant. Il peut demander la résiliation du contrat ou préférer une indemnité. Les Notaires rappellent souvent cette obligation de déclaration.
L’acquéreur doit rapprocher les titres antérieurs, les actes publiés, les plans, les documents de division et les conventions conclues avec les voisins ou les opérateurs de réseaux. L’analyse préalable d’une opération de vente doit aussi confronter ces pièces à l’occupation réelle et aux éventuels baux en cours.
Servitudes non déclarées : traduire le risque dans l’acte
Chaque charge découverte appelle ensuite des questions concrètes. Quel fonds en bénéficie ? Sur quelle assiette s’exerce-t-elle ? Qui entretient l’accès ou la canalisation ? Le propriétaire peut-il déplacer l’ouvrage ? Le projet de surélévation, d’extension ou de densification reste-t-il compatible avec le titre ?
Il faut également contrôler les droits qui profitent à l’actif. Une entrée secondaire ou un raccordement peut traverser la propriété voisine. Sans titre clair, l’investisseur risque de fonder son exploitation future sur un usage précaire.
L’audit doit traduire les servitudes non déclarées en conséquences financières : perte de surface, travaux supplémentaires, restrictions d’accès, difficulté de relocation ou délai de régularisation. L’équipe d’investissement peut alors ajuster le prix, le rendement attendu et le budget de travaux.
La promesse précisera enfin les documents attendus et la régularisation nécessaire. Si l’accès conditionne l’exploitation, les parties peuvent en faire une condition suspensive. Elles peuvent aussi organiser une garantie ou une retenue de prix adaptée au risque identifié.
Une vente sécurisée ne consiste donc pas seulement à révéler une servitude ou son absence. Elle suppose d’en mesurer l’incidence sur l’usage, les travaux et la valeur de l’actif avant l’engagement définitif.