Secteur d’information sur les sols : informer l’acquéreur
Un investisseur envisage d’acquérir une ancienne emprise industrielle pour créer des bureaux et des commerces. Le vendeur fournit un état des risques. Ce document suffit-il à mesurer le coût environnemental du projet ni les contraintes attachées au terrain ? Non !
Un secteur d’information sur les sols identifie une parcelle sur laquelle l’État connaît une pollution justifiant des études et, selon l’usage futur, des mesures de gestion. Le classement porte sur le terrain. Il concerne donc aussi l’acquisition d’un immeuble bâti.
L’article L. 125-7 du Code de l’environnement impose au vendeur d’informer l’acquéreur par écrit et de lui transmettre les informations publiées par l’État. L’acte doit attester cette communication.
Si le vendeur omet cette formalité et si la pollution rend le terrain impropre à la destination contractuelle – que l’acquéreur a donc tout intérêt à faire préciser, ce dernier peut demander la résolution ou la restitution d’une partie du prix. Il doit à cette fin agir dans les deux ans suivant la découverte de la pollution. Il peut aussi réclamer la réhabilitation aux frais du vendeur lorsque son coût ne paraît pas disproportionné au prix.
Corréler le prix et le risque de pollution
Avant de chiffrer l’opération, l’investisseur doit interroger GéoRisques avec les références cadastrales exactes. Il recueille la fiche du secteur, les cartes, les études disponibles et les éventuelles restrictions d’usage. Il rapproche ensuite ces éléments de l’historique des activités, des dossiers d’installations classées, des servitudes et des travaux déjà réalisés.
L’absence de classement ne prouve pas l’absence de pollution. Le dispositif ne recense que les informations connues de l’État. Une ancienne station-service, un atelier, un stockage de produits ou des remblais peuvent justifier des investigations supplémentaires.
Il faut ensuite mener l’analyse selon la nature du projet. Une pollution compatible avec un usage industriel peut exiger des travaux importants pour des bureaux, des logements, un jardin ou des sous-sols. Sur un terrain classé, un projet soumis à permis de construire ou d’aménager nécessite aussi une étude de sols. Un bureau d’études certifié doit attester que la conception prend ses préconisations en compte.
L’audit juridique de l’acquisition doit ainsi traduire ces données dans la promesse : accès au site pour les prélèvements, destination projetée, études attendues, condition suspensive, répartition des travaux et garantie adaptée.