Responsabilité du syndicat : la clause ne l’écarte pas
Une terrasse couvre un local commercial. Le règlement de copropriété confie son entretien au copropriétaire qui en possède la jouissance exclusive. Des infiltrations atteignent le commerce situé au-dessous. La victime doit-elle agir uniquement contre ce copropriétaire ?
Dans un arrêt du 17 septembre 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation répond par la négative. Le preneur d’un local commercial subissait des infiltrations provenant du complexe d’étanchéité d’une toiture-terrasse, partie commune à usage exclusif d’un autre lot.
Le règlement mettait l’entretien et les réparations des parties communes à usage exclusif à la charge de leurs bénéficiaires. La cour d’appel en avait déduit que cette clause excluait la responsabilité du syndicat.
La Cour de cassation censure cette analyse. Le règlement peut imposer l’entretien au copropriétaire bénéficiaire. Il ne peut toutefois exonérer le syndicat de sa responsabilité de plein droit envers les copropriétaires ou les tiers. La responsabilité du syndicat demeure, sans préjudice de ses recours contre le copropriétaire concerné ou un autre responsable.
Le texte actuel de l’article 14 confirme cette logique : le syndicat répond des dommages qui trouvent leur origine dans les parties communes.
Organiser les travaux et préparer les recours
Pour le syndic, la clause d’entretien ne justifie donc pas de renvoyer immédiatement la victime vers le titulaire de la jouissance. Il faut déclarer le sinistre, rechercher son origine, conserver les constats techniques et soumettre les travaux nécessaires à l’organe compétent. Les mesures urgentes ne doivent pas attendre la discussion finale sur la charge financière.
Le syndicat pourra ensuite exercer un recours. Son succès dépendra du règlement, de la nature des réparations, du comportement du bénéficiaire et de la cause exacte du dommage. Une obligation d’entretien ne rend pas automatiquement ce copropriétaire responsable de toute défaillance structurelle.
Lors d’une acquisition, l’audit doit examiner la qualification du droit de jouissance exclusif, les clauses de charges, les sinistres antérieurs, les procès-verbaux, les expertises et les déclarations d’assurance.
L’enjeu augmente lorsqu’un commerce occupe les locaux inférieurs. Les infiltrations peuvent entraîner des travaux, une perte d’exploitation, une demande indemnitaire ou une contestation du loyer. L’acquéreur doit intégrer ce risque dans le prix, les garanties et le programme de travaux.