Opposition du syndic : respecter le délai de quinze jours
Un copropriétaire vend son lot alors qu’il doit encore plusieurs appels de charges. Pour le syndicat, la vente offre une occasion de recouvrer sa créance. C’est à condition que le syndic agisse dans les formes et les délais. A cette fin, un simple courriel au notaire ne constitue pas une opposition régulière.
L’opposition du syndic porte sur le versement du prix au vendeur. Elle ne constitue pas un droit de veto sur la vente. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 organise ce mécanisme lorsque le vendeur ne présente pas un certificat du syndic, datant de moins d’un mois, attestant qu’il ne doit plus rien au syndicat. Le notaire doit alors adresser au syndic un avis de mutation dans les quinze jours du transfert de propriété. À compter de sa réception, le syndic dispose de quinze jours pour former opposition par acte de commissaire de justice, au domicile élu.
Ce calendrier impose d’identifier immédiatement l’avis reçu car l’état daté préparé avant la signature ne remplace pas cet acte d’opposition.
Justifier les sommes retenues sur le prix
L’opposition du syndic doit préciser le montant et les causes de la créance. Seules les sommes effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation peuvent la justifier. Une estimation de dépenses futures ne suffit pas.
Le décompte doit distinguer les créances selon les catégories prévues par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967. Pour préparer l’acte, le gestionnaire doit rapprocher le compte individuel des décisions d’assemblée et des échéances applicables. Cette vérification permet aussi d’écarter les règlements déjà reçus.
Du côté du vendeur, anticiper l’examen des sommes réclamées évite de découvrir une retenue lors du déblocage du prix. Si un désaccord persiste, une simple protestation adressée au syndic ne remplace pas une contestation judiciaire. En effet, faute d’accord, la loi prévoit le versement au syndicat des sommes retenues dans les trois mois suivant l’opposition régulière, sauf contestation devant les tribunaux. Les effets de l’opposition restent limités au montant annoncé.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux