Le loyer du bail professionnel relève du contrat
Le loyer du bail professionnel relève d’abord du contrat. Le statut ne fixe aucune méthode légale pour réviser le loyer lors du renouvellement. Cette distinction importe directement lorsqu’un investisseur acquiert un actif occupé par un professionnel libéral.
En effet, l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 ne prévoit qu’une durée minimale de six ans et la reconduction tacite du contrat. Il règle aussi le délai de congé. En revanche, il n’instaure ni plafonnement ni procédure de fixation du loyer renouvelé.
La Cour de cassation l’a nettement rappelé. Dans un cas d’espèce qui lui était soumis, le bail prévoyait que le loyer pourrait être révisé lors du renouvellement, sans indiquer les modalités de calcul. Les juges d’appel avaient retenu la valeur locative déterminée par un expert. La Cour les censure : en l’absence de réglementation légale, le juge ne peut remplacer l’accord des parties pour fixer les modalités de la révision (Cass. 3e civ., 8 février 2006, n° 05-10.724).
Une clause qui annonce seulement une future révision ne protège donc pas la valeur du bien. Elle laisse le bailleur sans mécanisme judiciaire pour imposer le loyer qu’il espérait.
Une clause précise protège la valeur locative
Lors de la rédaction, le contrat doit dire à quelle date le nouveau loyer prend effet et selon quel critère il évolue. Si les parties retiennent la valeur locative, elles peuvent organiser l’intervention d’un tiers et préciser le loyer applicable pendant la discussion. Cette mécanique doit rester cohérente avec la clause d’indexation qui joue pendant le bail.
La vigilance augmente à l’approche du terme. Sans congé régulier ni nouvel accord, la tacite reconduction peut prolonger l’occupation aux conditions financières antérieures, sous réserve de l’indexation valablement stipulée. Jacques Lafond soulignait que le bailleur qui souhaite modifier les conditions doit prévenir la reconduction puis ouvrir une négociation (JCl. Bail à loyer, fasc. 605, § 98-99).
L’audit des baux professionnels doit ainsi rapprocher la date du terme, les actes déjà délivrés et la rédaction exacte de la clause de loyer.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux