Un local commercial endommagé n’est pas nécessairement perdu
Un sinistre ne libère pas automatiquement le bailleur de ses obligations. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation rappelle qu’un cas fortuit ne suffit pas à caractériser la perte de la chose louée. Pour cela il faut que l’immeuble ait été détruit ou que sa remise en état impose une véritable reconstruction dont le coût serait disproportionné au regard de sa valeur.
Les locaux en cause avaient subi le cyclone Irma. La cour d’appel avait admis que la bailleresse puisse invoquer l’article 1722 du Code civil, bien que les bâtiments ne nécessitent que des réparations, certes importantes. La Cour de cassation censure ce raisonnement : lorsque le bail subsiste, le bailleur demeure tenu de délivrer et d’entretenir le bien dès qu’il n’est plus empêché d’agir. Le locataire peut alors opposer l’exception d’inexécution pendant ce retard (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.068).
La solution impose de distinguer le local commercial endommagé du bien juridiquement perdu. Madame le Professeur Béatrice Vial-Pedroletti soulignait déjà que ce partage commande la distinction entre réparation et reconstruction (JCl. Bail à loyer, fasc. 286, § 8).
Chiffrer les travaux avant de décider du sort du bail
Après un sinistre, la première décision ne devrait donc pas porter sur le seul calendrier des assurances. Le bailleur doit faire constater l’état du local et obtenir une estimation contradictoire des travaux. Il rapprochera ensuite cette estimation de la valeur du bien. Ces éléments déterminent si l’article 1722 peut mettre fin au bail ou si les obligations ordinaires reprennent.
Pour un investisseur, la qualification du local commercial endommagé affecte directement le revenu immobilisé et la stratégie de renouvellement. Un refus de réparer peut permettre au preneur de suspendre les loyers, puis fragiliser un refus de renouvellement fondé sur l’arriéré ainsi constitué. À l’inverse, le preneur ne devrait pas cesser tout paiement sans établir l’impropriété des lieux et la période durant laquelle le bailleur pouvait réellement intervenir.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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