Indemnité d’immobilisation en matière de vente immobilière : un montant maximal n’impose pas d’accepter moins
Le refus d’un financement insuffisant ne fait pas nécessairement perdre à l’acquéreur son indemnité d’immobilisation. Tout dépend du prêt prévu dans la promesse et des démarches qu’il a effectivement accomplies. La mention d’un montant « maximum » ne l’oblige pas à compenser, sur ses fonds personnels, toute réduction proposée par la banque.
Dans un arrêt du 14 décembre 2022, la Cour de cassation examine une promesse qui prévoyait un prêt de 414 000 euros maximum. Les acquéreurs avaient demandé ce montant, mais la banque n’acceptait de financer que 407 000 euros. Le vendeur soutenait que cette proposition respectait le plafond contractuel et réclamait l’indemnité. La Cour rejette son raisonnement : les acquéreurs n’avaient pas à accepter un financement inférieur. Puisqu’ils avaient présenté une demande conforme et que la banque avait refusé le montant sollicité, ils n’avaient pas provoqué la défaillance de la condition. La promesse était donc devenue caduque (Cass. 3e civ., 14 déc. 2022, n° 21-24.539).
La demande de prêt reste déterminante pour obtenir la restitution de l’indemnité d’immobilisation
Cette solution ne dispense pas de documenter la recherche de financement. Il faut conserver la demande adressée à la banque, avec ses caractéristiques, ainsi que la réponse reçue. Une proposition de crédit réduite doit permettre d’identifier le refus du financement initialement sollicité. Les professeurs Denis Mazeaud et Stéphane Piédelièvre rappellent précisément l’exigence d’une demande conforme aux stipulations de l’avant-contrat (JCl. Notarial Formulaire, v° Avant-contrat, fasc. 30, « Promesse de vente. – Effets et cession », n° 48). L’acquéreur ne peut donc tirer de l’arrêt une faculté générale de renoncer sans conséquence à son acquisition.
Lorsque l’opération relève de l’article L. 313-41 du Code de la consommation, la défaillance de la condition suspensive ouvre droit au remboursement intégral des sommes avancées, sans retenue ni indemnité, sous réserve que l’acquéreur n’en ait pas empêché l’accomplissement.
Pour apprécier le sort de l’indemnité d’immobilisation, l’analyse de la promesse de vente doit ainsi partir du financement convenu et de la preuve des démarches. Le seul constat que la banque a proposé un crédit ne suffit pas à établir que la condition s’est réalisée.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux