Le contrat prévoit des honoraires supplémentaires. Le syndic les facture, puis en prélève le montant sur le compte du syndicat. Tout paraît conforme, jusqu’au jour où les copropriétaires demandent à quoi correspondent les sommes versées. La question n’est alors plus seulement celle du tarif convenu : il faut pouvoir établir que la prestation a bien eu lieu.
Dans un arrêt du 2 octobre 2025, n° 24-11.420, la Cour de cassation rappelle qu’il appartient au syndic de justifier la réalité des prestations facturées hors forfait. En l’espèce, il ne produisait aucun justificatif. Sa condamnation à restituer 87 555,86 euros au syndicat est donc maintenue.
Le syndic soutenait notamment que les factures avaient été payées sans protestation ni réserve. Cet argument n’a pas suffi. Le paiement ne remédiait pas à l’absence de preuve des prestations auxquelles les factures étaient censées correspondre. La décision concerne les honoraires hors forfait ; elle n’impose pas de justifier heure par heure la rémunération forfaitaire annuelle.
Pouvoir expliquer ce qui a été facturé
Pour un cabinet de syndic, la difficulté apparaît souvent longtemps après l’intervention, notamment lorsqu’un nouveau gestionnaire reprend l’immeuble. Le collaborateur chargé du dossier a pu partir. Une mention sommaire dans le logiciel comptable, lorsqu’il y en a une, ne permet plus de retrouver ce qu’il avait accompli.
Il est donc utile de rattacher chaque facturation supplémentaire aux pièces du dossier. Pour une réunion, un compte rendu peut documenter l’intervention. Lorsque la rémunération dépend du temps passé, un relevé daté précisant le travail effectué aidera à comprendre le calcul. Ces documents seront d’autant plus convaincants qu’ils auront été établis au fil de la mission.
Le conseil syndical peut, de son côté, demander des explications sur une ligne d’honoraires sans mettre en cause l’ensemble de la gestion. Une demande précise, portant sur la prestation concernée et son mode de calcul, permet souvent de circonscrire le désaccord.
Si la contestation persiste, l’examen du contrat de syndic et des justificatifs permettra d’apprécier le bien-fondé de la facturation.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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