Une augmentation annuelle de 1,5 % sans plafond
Une hausse automatique du loyer commercial n’est pas nécessairement un loyer progressif licite. Par un arrêt du 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation encadre les clauses qui augmentent automatiquement le loyer d’un bail commercial.
Des particuliers avaient donné à bail une chambre située dans un EHPAD exploité par la société locataire. Le contrat prévoyait qu’après la deuxième année entière, le loyer augmenterait chaque 1er janvier, avec un taux net garanti de 1,5 % par an. La locataire a demandé au juge d’écarter cette clause comme non écrite et d’ordonner la restitution des sommes indûment versées pendant les cinq années précédentes.
La cour d’appel de Lyon avait validé la stipulation. Selon elle, les parties avaient déterminé le prix dès la conclusion du bail, indépendamment de tout indice. La Cour de cassation censure ce raisonnement.
Le loyer initial du bail commercial relève certes de la liberté contractuelle. Les parties peuvent notamment fixer, dès la signature, un loyer progressif par paliers. Chaque montant s’applique alors à une date déterminée, jusqu’à un plafond défini à l’avance. Ce mécanisme ne doit toutefois pas empêcher la révision légale.
Distinguer les paliers de la révision déguisée
La clause litigieuse suivait une autre logique. Elle organisait une hausse périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni limite de durée. Or, un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel. La hausse pouvait donc se poursuivre pendant la tacite prolongation et dépasser la variation des indices.
La Cour juge que cette stipulation ne détermine pas le loyer originaire. Elle institue une révision automatique à la seule hausse et fait ainsi échec aux règles d’ordre public prévues par les articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce. La Cour l’écarte donc comme non écrite.
Cette décision invite les bailleurs, les preneurs et les gestionnaires à relire les clauses de fixation et d’évolution du loyer. Un taux modéré ne sécurise pas le mécanisme. Il faut examiner sa durée, son plafond, son caractère réciproque et son articulation avec la révision légale.
En pratique, la rédaction d’un bail commercial doit distinguer clairement les paliers fixés à l’origine d’une révision qui intervient pendant son exécution. Les baux anciens et les modèles que les exploitants de résidences gérées utilisent méritent la même vérification. Lorsque la clause joue indéfiniment et uniquement à la hausse, le bailleur s’expose à sa neutralisation et à une demande de restitution.