Le fonds de travaux doit respecter les clés de charges
Le fonds de travaux peut financer la réfection d’une toiture sans que tous les copropriétaires aient à en supporter le coût. Dans un ensemble comprenant plusieurs bâtiments, le montant disponible sur le compte du syndicat ne suffit donc pas à déterminer la somme mobilisable pour chaque chantier.
Il faut toutefois prendre gare à la ventilation de ce fonds. L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose en effet de tenir compte des parties communes spéciales et des clés de répartition des charges lors de l’affectation du fonds. Si le règlement réserve les dépenses de toiture aux seuls lots d’un bâtiment, le recours à cette épargne ne permet pas de les transférer aux autres copropriétaires.
La difficulté tient à la différence entre la constitution de la réserve et son emploi. J.-R. Bouyeure l’identifiait dès 2017, à propos notamment des travaux concernant un seul bâtiment (« Le fonds de travaux », Administrer, n° 505, janvier 2017, p. 23 et s.). Les interrogations de cette étude déjà ancienne doivent aujourd’hui se lire à la lumière du texte qui impose expressément le respect des clés lors de l’affectation.
Chiffrer le financement disponible pour les lots concernés
Avant de proposer le financement, le syndic doit vérifier que la réfection entre dans les dépenses éligibles. Le fonds peut notamment financer les travaux prévus au plan pluriannuel adopté ou ceux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Il ne sert pas à régler l’entretien courant.
Le syndic rapproche ensuite la répartition des charges applicable au chantier des sommes rattachées aux lots concernés. La seule localisation physique de la toiture ne suffit pas : le règlement doit établir qui contribue à sa réfection. Une copropriété comportant plusieurs bâtiments ne comporte pas nécessairement des parties communes spéciales pour chacun d’eux.
L’assemblée décide ensuite de l’affectation à la même majorité que celle applicable à la dépense concernée. Le projet de résolution gagnera à préciser le montant prélevé et son imputation entre les lots, avec le complément éventuel à appeler auprès des copropriétaires concernés.
Pour un propriétaire de plusieurs lots, ce calcul détermine l’effort de trésorerie à prévoir. Un fonds de travaux globalement bien doté peut tout de même laisser subsister un financement complémentaire important pour son bâtiment. Le tableau présenté avant le vote fera ainsi utilement apparaître ce reste à financer, lot par lot.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux