Droit de surélévation en copropriété : identifier le titulaire
Une foncière détient l’unique lot privatif d’un bâtiment intégré à une copropriété de plusieurs bâtiments. Elle possède toutes les quotes-parts des parties communes spéciales. Peut-elle exploiter la toiture et créer un niveau ? Pas nécessairement.
Dans un arrêt du 2 avril 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation retient une solution nette. Dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever appartient au syndicat dès que le bâtiment comporte des parties communes, même spéciales.
L’affaire concernait un bâtiment composé d’un seul lot privatif et de parties communes. Son propriétaire avait commencé les travaux sans autorisation. Les juges ont ordonné leur cessation et la remise en état. La détention de l’unique lot ne suffisait donc pas à conférer le droit de surélévation en copropriété.
Avant une acquisition, l’investisseur doit lire ensemble le règlement, l’état descriptif de division, les modificatifs et les titres antérieurs. Il doit identifier le titulaire du droit et vérifier si un acte l’a déjà réservé, cédé ou intégré à un lot.
Cette analyse de l’organisation juridique de l’immeuble doit précéder l’étude financière. Car, à l’évidence, une surface potentielle ne constitue pas encore un actif disponible.
Organiser le vote et la valorisation du projet
Lorsque le syndicat détient le droit, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 impose un vote. La surélévation réalisée par le syndicat ou la cession du droit relève en principe de la majorité de l’article 26. Pour la cession d’un droit portant sur un bâtiment situé dans un périmètre de préemption urbain, le texte retient la majorité des voix de tous les copropriétaires. Dans un ensemble à plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale peut devoir être convoqué pour confirmer la cession.
Le dossier soumis à l’assemblée doit présenter le prix, le projet, les conséquences sur les parties communes et les garanties techniques. Il doit aussi traiter la modification des tantièmes, la répartition future des charges, les assurances, les accès au chantier et les désordres éventuels. Ce n’est pas un dossier simple.
Les copropriétaires de locaux situés sous la surélévation projetée disposent par ailleurs d’un droit de priorité lors de la vente des locaux créés ou de la cession du droit. L’offre notifiée par le syndic vaut pendant deux mois.
Pour un asset manager, le droit de surélévation en copropriété ne peut donc figurer dans une valorisation sur la seule foi d’une étude architecturale. Il faut sécuriser sa titularité, le vote, l’urbanisme et la faisabilité structurelle. La promesse ou l’offre d’acquisition peut ensuite subordonner le prix à ces vérifications et aux décisions nécessaires.