Droit de préférence du locataire commercial : quel prix notifier ?
Le droit de préférence du locataire commercial impose au bailleur de notifier le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette offre légale ne doit pas intégrer les honoraires de négociation mis à la charge du locataire. La raison tient à la mécanique même de la vente : lorsque le preneur accepte l’offre, aucun intermédiaire n’est nécessaire pour rapprocher les parties. La Cour de cassation vient d’en tirer une conséquence nette. Dans son arrêt du 1er octobre 2026, le locataire avait acquis ses murs pour 2 070 000 euros, dont 78 660 euros d’honoraires d’agence. Il connaissait cette ventilation et avait accepté le prix. Cela n’empêchait pas la restitution : tout paiement suppose une dette, et ces honoraires n’étaient pas dus par le bénéficiaire de l’offre (Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-14.711, publié au Bulletin).
L’accord du locataire sur un prix « honoraires inclus » ne sécurise donc pas le montage. Jacques Lafond recommandait déjà de ne jamais mettre la commission à la charge de l’acquéreur dans la notification (JCl. Bail à loyer, fasc. 3170, « Préemption. – Droit de préférence du locataire à usage commercial ou artisanal. – Formules », formule 2).
Séparer le prix de vente et la rémunération de l’intermédiaire
Pour vendre un local loué, le propriétaire doit d’abord vérifier si l’article L. 145-46-1 du Code de commerce s’applique. Depuis le 28 mai 2026, le texte exclut expressément les bureaux à usage exclusif et les entrepôts. Il écarte aussi plusieurs opérations, notamment la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux. La qualification dépend donc de l’objet de la vente et de l’usage principal des lieux, non de la seule présence d’un bail commercial.
Lorsque le droit existe, la notification doit isoler le prix demandé au locataire. Le sort de la rémunération de l’agent se traite séparément, au regard du mandat et de la vente finalement conclue. La réintégrer dans l’offre expose le vendeur à une restitution, même après la signature de l’acte authentique.
Cette méthode évite que le droit de préférence du locataire commercial ne modifie tardivement le prix net attendu par le propriétaire.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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