Charges des locaux vacants : une exclusion légale
Un commerce ferme dans un ensemble immobilier. Les dépenses d’entretien, de sécurité ou d’éclairage ne diminuent pas nécessairement. Le bailleur peut-il répartir la facture entre les seuls locataires restants ? Le départ d’un occupant ne suffit pas à justifier cette augmentation.
L’article R. 145-35 du Code de commerce interdit précisément d’imputer au preneur les charges, impôts, taxes, redevances et travaux relatifs aux locaux vacants ou relevant d’autres locataires. Cette règle concerne les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. La date du dernier renouvellement mérite donc autant d’attention que celle du contrat initial.
En application de la réforme PINEL, le propriétaire en conserve la part. Une clause qui répartit les dépenses sur les seules surfaces occupées peut ainsi transférer indûment le coût de la vacance aux preneurs présents.
Vérifier la répartition avant de calculer le rendement
Prenons dix cellules identiques, avec une répartition uniforme et sans pondération. Deux restent vacantes pendant tout l’exercice. Pour une dépense commune de 10 000 euros relevant de cette clé, chaque cellule représente 1 000 euros. Répartir la totalité entre les huit occupants porterait leur contribution à 1 250 euros et leur ferait supporter la part des cellules vides.
Le gestionnaire doit donc rapprocher les clauses (et la date des baux en application), les surfaces de référence, les périodes d’occupation et les décomptes annuels. Il vérifie aussi les dépenses propres à chaque local. Un simple tableau de provisions ne permet pas de contrôler la répartition définitive.
Lors d’une acquisition, l’audit des contrats et des états locatifs doit isoler les charges des locaux vacants dans les dépenses restant au propriétaire. Un rendement calculé sur l’hypothèse d’une récupération intégrale surestime le revenu net si l’ensemble connaît de la vacance.
Avant une cession, le vendeur gagnera également à identifier les régularisations contestables et les réclamations des preneurs.