Charges impayées : un montant global ne suffit pas toujours
Le recouvrement des charges impayées par la procédure accélérée au fond se prépare dès la mise en demeure. Un solde débiteur global, même accompagné d’un historique comptable, ne suffit pas si le copropriétaire ne peut identifier les provisions dont le syndicat exige le paiement. En effet, dans son arrêt du 18 juin 2026, la Cour de cassation rappelle que cette mise en demeure doit préciser la nature et le montant des provisions réclamées. Cette exigence conditionne la recevabilité de la demande fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., n° 24-19.950).
La Cour reproche aux juges d’appel de ne pas avoir recherché si le courrier détaillait les provisions impayées, ni constaté la persistance du défaut de paiement dans le délai suivant la mise en demeure. La production des procès-verbaux d’assemblée générale et du décompte de créance ne dispensait donc pas de ces vérifications.
Distinguer les sommes réclamées et suivre les paiements
Pour le syndic, la difficulté tient à la présentation de la dette. Le courrier doit permettre de distinguer les provisions exigibles des arriérés résultant des comptes approuvés. Il faut également éviter de présenter comme déjà dues les provisions futures dont le syndicat entend obtenir l’exigibilité anticipée.
Cette distinction explique l’importance du suivi des règlements. L’article 19-2 suppose qu’une provision visée par le dispositif reste impayée après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant trente jours. Le seul maintien d’un solde débiteur ne prouve pas que cette condition subsiste : il faut examiner quelles sommes le copropriétaire a effectivement réglées.
Une mise en demeure imprécise expose ainsi le syndicat à une irrecevabilité. Avant d’engager un contentieux de copropriété, le syndic doit rapprocher le courrier du compte individuel actualisé et vérifier les conditions propres à la procédure choisie.
L’arrêt prolonge l’avis du 12 décembre 2024, n° 24-70.007. Il invite surtout à contrôler les modèles de relance utilisés : un courrier adapté au recouvrement ordinaire ne répond pas nécessairement aux exigences de cette procédure spéciale.
Pour aller plus loin, v° P.-É. Lagraulet, « Le contenu de la mise en demeure (art. 19-2) en copropriété », Informations rapides de la copropriété, n° 712, octobre 2025.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux