Le pacte de préférence oblige le vendeur à proposer d’abord le bien au bénéficiaire
Un propriétaire peut promettre à une personne de lui proposer son immeuble en premier s’il décide un jour de le vendre. Ce contrat se nomme pacte de préférence. L’acheteur qui découvre cette clause dans un acte de propriété a donc intérêt à savoir, avant de signer, si cette personne souhaite acheter.
Il faut d’abord lire la clause. Quel immeuble vise-t-elle ? Dans quelles conditions le vendeur doit-il le proposer au bénéficiaire ? Si l’immeuble comprend un commerce loué, il faut aussi vérifier si le locataire bénéficie d’une priorité d’achat prévue par la loi. Cette vérification est distincte de celle du pacte.
Si le vendeur vend à quelqu’un d’autre sans respecter sa promesse, le bénéficiaire peut lui demander réparation de son préjudice. Pour faire annuler la vente ou prendre la place de l’acheteur, il doit prouver que l’acheteur connaissait le pacte au moment de signer et qu’il savait que le bénéficiaire voulait exercer sa priorité. Dans son arrêt du 4 mars 2021, n° 19-22.971, la Cour de cassation a jugé qu’une mise en garde adressée à un autre opérateur ne prouvait pas que les acheteurs connaissaient cette intention.
L’acheteur peut demander une réponse écrite avant de signer
L’acheteur peut écrire au bénéficiaire pour lui demander de confirmer l’existence du pacte de préférence et de dire s’il compte l’exercer. Il a intérêt à désigner précisément l’immeuble et à indiquer le prix envisagé pour que son interlocuteur sache sur quelle vente il doit se prononcer.
L’article 1123 du Code civil laisse à l’acheteur le soin de fixer un délai raisonnable pour répondre. L’acheteur doit avertir le bénéficiaire que, sans réponse dans ce délai, celui-ci ne pourra plus demander au juge d’annuler cette vente ni de lui faire prendre la place de l’acheteur. Sandrine Chaillé de Néré rappelle que cet avertissement doit figurer dans la lettre (JurisClasseur Civil Code, art. 1178 à 1185, fasc. 30, n° 106).
Le bénéficiaire silencieux pourra toutefois demander au vendeur de réparer le préjudice que lui a causé le non-respect du pacte. L’acquéreur sera quant à lui protégé contre toute action en nullité.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux