Baux commerciaux : avocats à Paris et Bordeaux
Entièrement dédié au droit immobilier, le cabinet d’avocats Lagraulet & Associés accompagne les bailleurs et les preneurs en droit des baux commerciaux et professionnels, à Paris, à Bordeaux et sur l’ensemble du territoire national. Ses avocats interviennent notamment auprès des foncières, investisseurs, propriétaires institutionnels, commerçants, entreprises, gestionnaires d’actifs et administrateurs de biens.
Le cabinet les conseille dans la rédaction et la négociation des baux, la détermination et la révision des loyers, la répartition des charges et travaux, le renouvellement des contrats et les opérations portant sur des actifs loués. Il intervient également dans les contentieux relatifs à l’exécution ou à la cessation des relations locatives, notamment en matière de résiliation, d’expulsion, de fixation judiciaire des loyers et d’indemnité d’éviction.
Cette pratique associe la maîtrise du statut des baux commerciaux à une connaissance plus générale du droit immobilier. Elle permet notamment d’appréhender les contraintes tenant à la copropriété, à la propriété des locaux, aux travaux et aux opérations de vente ou de restructuration immobilière.
Pour faire examiner un bail, préparer une opération ou soumettre un différend au cabinet, vous pouvez nous contacter.
Conseil en droit des baux commerciaux et professionnels
Rédaction et négociation des contrats
La rédaction d’un bail commercial détermine l’équilibre économique et juridique d’une relation appelée à durer. Elle suppose de connaître les besoins du preneur et les contraintes propres aux locaux. À ce titre, nous négocions les baux, avenants et conventions d’occupation avec les parties.
Les points examinés comprennent la destination, la durée, les loyers, l’indexation, les charges et les travaux. S’y ajoutent les garanties, assurances, cessions, sous-locations et conditions de restitution. En outre, les clauses doivent anticiper l’évolution des activités et les transformations de l’immeuble.
Audits de baux et actifs immobiliers loués
Une acquisition immobilière exige une appréciation précise des contrats en cours. Lors d’une vente ou d’un financement, nos avocats auditent les baux, avenants, garanties et états locatifs. Ils examinent ainsi la stabilité des occupations, les risques contractuels et les engagements financiers.
L’audit confronte également les clauses à la situation matérielle des locaux. Une annexe indisponible, une autorisation manquante ou des travaux irréguliers peuvent affecter l’opération. Dès lors, les risques identifiés éclairent la négociation du prix et des garanties.
Loyers commerciaux : fixation, révision et indexation
Le montant du loyer conditionne la rentabilité de l’actif et la viabilité de l’exploitation. Sa fixation appelle une analyse des stipulations contractuelles et du régime légal applicable. En particulier, nous intervenons sur les clauses d’indexation, la révision triennale et les demandes de fixation judiciaire.
Le plafonnement ou le déplafonnement lors du renouvellement exige une appréciation des critères légaux. À cette fin, les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité sont examinés. Les évaluations peuvent, en outre, être discutées avec les experts compétents.
Renouvellement du bail et indemnité d’éviction
Le renouvellement engage les intérêts du propriétaire et la pérennité de l’activité du commerçant. Nous préparons les congés, les demandes de renouvellement et la négociation des conditions du nouveau bail. En cas de désaccord, une procédure peut porter sur la fixation judiciaire du loyer.
Un refus de renouvellement peut ouvrir droit à une indemnité d’éviction. Son évaluation suppose notamment d’apprécier le fonds exploité et les préjudices indemnisables. Il convient aussi d’examiner le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation. Enfin, l’exercice du droit d’option impose d’en mesurer les conséquences financières et procédurales.
Cession, changement d’activité et évolution du bail
Une opération sur le fonds de commerce peut entraîner la cession du bail ou la modification de ses conditions. De même, un changement d’activité ou des travaux peuvent nécessiter des autorisations particulières. Nos interventions portent sur les droits des parties, les garanties et la rédaction des actes nécessaires.
Contentieux des baux commerciaux
Les différends peuvent concerner des impayés, des charges, des travaux ou une clause résolutoire. Ils portent aussi sur l’obligation de délivrance, la destination des locaux et les troubles de jouissance. Toutefois, une procédure n’est pas systématiquement la réponse la plus adaptée.
Chaque dossier fait d’abord l’objet d’une analyse des contrats, preuves, délais et risques. La stratégie est ensuite définie avec le client selon ses objectifs. Selon le cas, elle peut privilégier la négociation, le référé, l’expertise judiciaire ou le jugement au fond.
Lorsque cela s’impose, nous suivons également les procédures de recouvrement, de résiliation, d’expulsion et d’exécution.
Baux professionnels
Les baux professionnels obéissent à un régime distinct du statut des baux commerciaux. Leur rédaction exige une attention particulière à la durée, au congé, aux loyers, aux charges et aux travaux. En revanche, le droit au renouvellement commercial ne s’y applique pas par principe.
Nous accompagnons ainsi bailleurs et professionnels libéraux à la conclusion, pendant l’exécution et à la cessation du contrat.
Baux commerciaux, copropriété et travaux
L’exploitation d’un local dépend parfois de règles extérieures au bail. Dans un immeuble en copropriété, la destination, les parties communes et les autorisations de travaux peuvent limiter un projet. C’est pourquoi la rédaction du contrat doit être confrontée aux règles applicables à l’immeuble.
Notre pratique du droit de la copropriété des associations syndicales et de la rénovation énergétique facilite cette analyse transversale. Elle est particulièrement utile lors d’un changement d’activité, de travaux ou de l’acquisition de locaux loués.
Une pratique nourrie par l’expérience et les publications
La pratique locative du cabinet associe analyse contractuelle, gestion des actifs et traitement des litiges. Elle bénéficie, en outre, de l’expérience acquise dans les autres domaines du droit immobilier.
Marie Éloi, avocate associée et responsable du bureau bordelais, intervient notamment en droit des baux, de la vente et de la copropriété. Son parcours en cabinet et dans la promotion immobilière contribue à cette approche opérationnelle. Les avocats publient également des analyses et interviennent dans des formations professionnelles.
Quelques interventions en droit des baux commerciaux
Les missions prises en charge concernent notamment :
- La négociation et la rédaction des baux, avec une attention particulière aux loyers, charges, garanties et travaux.
- L’audit d’immeubles loués, pour identifier les obligations contractuelles, les risques et les incidences d’une acquisition.
- Le renouvellement et la fixation des loyers, y compris dans les discussions sur le déplafonnement ou l’indemnité d’éviction.
- Les litiges entre bailleurs et preneurs, portant notamment sur les impayés, la délivrance, la résiliation ou l’expulsion.
- Les locaux commerciaux en copropriété, lorsque la destination de l’immeuble ou les travaux conditionnent l’activité projetée.
Nos analyses en droit des baux commerciaux
Les publications du cabinet éclairent les évolutions jurisprudentielles et leurs conséquences pour les bailleurs et preneurs.
Obligation de délivrance du bailleur
Une obligation de délivrance peut continuer à produire ses effets pendant toute l’exécution du bail. Notre analyse de l’obligation de délivrance du bailleur commercial examine notamment les risques révélés par l’audit des locaux loués.
Fixation et indexation des loyers
La rédaction d’une clause d’indexation détermine ses conditions de mise en œuvre. À cet égard, nous commentons l’automaticité de l’indexation du loyer commercial, précisée par la Cour de cassation.
Renouvellement et indemnité d’éviction
Le refus de renouvellement doit être apprécié au regard de ses conséquences financières. Nous examinons ainsi les effets du droit d’option du bailleur sur l’indemnité d’occupation.
Par ailleurs, les frais de réinstallation compris dans l’indemnité d’éviction soulèvent des questions distinctes d’évaluation et de preuve.
Charges et travaux
La distinction entre entretien et grosses réparations détermine souvent la répartition des dépenses. Notre analyse des grosses réparations dans le bail commercial précise les enjeux de cette qualification.
De même, nous examinons l’imputation de la taxe foncière au preneur et les exigences liées aux clauses contractuelles.
Baux professionnels
La révision du loyer ne résulte pas des mêmes règles que pour les baux commerciaux. Ainsi, notre analyse sur la révision du loyer d’un bail professionnel souligne l’importance des stipulations retenues.
Avocats en baux commerciaux à Paris et Bordeaux
Lagraulet & Associés reçoit à Paris, rue Saint-Augustin (2e), et à Bordeaux, cours du Chapeau-Rouge. Les avocats interviennent toutefois sur l’ensemble du territoire national.
Chaque demande fait l’objet d’un premier examen afin d’apprécier les conditions d’intervention. Ensuite, le cadre de la mission et ses modalités sont définis avec le client.
Vous pouvez consulter nos modalités d’honoraires ou présenter votre dossier au cabinet.