L’autorisation de sous-location commerciale laisse au bailleur le droit de participer à l’acte
Le locataire qui souhaite sous-louer une partie de ses bureaux doit inviter le propriétaire à participer à la signature, même si le bail l’autorise déjà à sous-louer. Il peut cependant se dispenser de cette invitation si le propriétaire y a renoncé. Lorsqu’une clause autorise la sous-location commerciale de certains locaux, le locataire doit donc vérifier si elle règle aussi la participation du bailleur à l’acte.
Dans un cas d’espèce ayant donné lieu à un arrêt du 27 septembre 2006, n° 05-14.700, un propriétaire avait expressément autorisé son locataire à sous-louer les locaux accessoires des premier et deuxième étages. Le locataire avait signé les sous-locations sans l’y inviter. La difficulté est apparue lorsqu’il a demandé le renouvellement du bail : le propriétaire lui a opposé un refus sans indemnité d’éviction. La Cour de cassation a censuré la cour d’appel sur un point précis, cette dernière n’ayant pas vu dans cette absence un motif grave et légitime. L’autorisation donnée pour ces étages ne dispensait pas le locataire d’appeler le propriétaire à la signature.
Cette règle tient au statut du bail commercial. Pour des bureaux loués sous le régime du bail professionnel, le partage des locaux avec un autre occupant relève d’autres règles.
Quand le locataire peut-il signer sans le propriétaire ?
Le locataire informe le propriétaire de son intention de sous-louer par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Il peut joindre le projet de sous-location commerciale et proposer une date de signature. Le propriétaire sait ainsi à quel acte le locataire l’invite à participer (C. Quément, JurisClasseur Bail à loyer, fasc. 1460, « Bail commercial – Sous-location », n° 36).
À compter de la réception de l’avis, le propriétaire dispose de quinze jours pour indiquer s’il entend participer à l’acte. Si le bail autorise la sous-location et que le propriétaire refuse de participer, le locataire peut signer sans lui. Il le peut également si le propriétaire garde le silence pendant ces quinze jours. En revanche, lorsque le bail ne permet pas de sous-louer et que le propriétaire n’a donné aucun accord, l’expiration du délai ne vaut pas autorisation. C’est la distinction que retient l’article L. 145-31 du Code de commerce.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux