Mandataire ad hoc en copropriété : quels impayés retenir à la clôture ?
À la clôture des comptes, le syndic doit déterminer si les impayés justifient la désignation d’un mandataire ad hoc. Un simple relevé des soldes débiteurs peut fausser la réponse car le calcul exige de vérifier la date d’exigibilité des sommes qui restent dues.
Le syndic rapporte les impayés aux sommes exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le seuil est de 25 % pour une copropriété de 200 lots au plus. Il est abaissé à 15 % au-delà de 200 lots. Pour établir le montant des impayés, le syndic doit écarter les sommes devenues exigibles dans le mois qui précède la clôture, conformément à l’article 61-2 du décret du 17 mars 1967.
Ainsi, dans une copropriété de 210 lots, si les sommes exigibles s’élèvent à 120 000 euros, le seuil est de 18 000 euros. Supposons, toujours pour exemple, que 20 000 euros restent dus, dont 2 000 euros exigibles depuis moins d’un mois. Le syndic retient 18 000 euros d’impayés. Cette somme suffit à déclencher la saisine puisque la loi exige que les impayés atteignent le seuil.
Le syndic saisit le juge après avoir informé le conseil syndical
Le syndic adresse sans délai à chaque membre du conseil syndical l’état des impayés avant répartition, arrêté à la clôture de l’exercice. Il demande par requête au président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble de désigner un mandataire ad hoc. Pour justifier la demande, il peut joindre le tableau de calcul avec les appels de fonds et leurs dates d’exigibilité.
Si le syndic n’agit pas dans le mois qui suit la clôture des comptes, le président du conseil syndical peut lui-même saisir le juge. A défaut, sa responsabilité peut être engagée et en cas d’ouverture d’une procédure d’administration judiciaire du fait de difficultés avérés, le coût de celle-ci peut être mis à sa charge.
Des copropriétaires détenant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat disposent également de la même faculté. Ils assignent alors le syndicat selon la procédure accélérée au fond. D’autres personnes peuvent également agir (pouvoirs publics).
Pour prévenir les difficultés liées aux impayés de charges, le conseil syndical doit aussi relire les procès-verbaux. Même lorsque le montant des impayés reste inférieur au seuil, l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de saisir le juge si, depuis au moins deux ans, l’assemblée générale n’a pas voté sur l’approbation des comptes. Une assemblée qui a examiné les comptes et refusé de les approuver a bien voté sur la question.
Pour aller plus loin, v° Anah, Gérer et accompagner les copropriétés fragiles, coll. « Expertise de l’habitat privé », 2026, p. 112 et s., avec la contribution de Pierre-Édouard Lagraulet.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux