Le droit d’option du bailleur met fin au projet de renouvellement
Accepter le principe du renouvellement d’un bail commercial n’oblige pas toujours le propriétaire à conclure le nouveau bail. Si le désaccord persiste sur son prix, le droit d’option du bailleur lui permet de refuser finalement le renouvellement, dans les conditions de l’article L. 145-57 du Code de commerce.
Pendant la procédure de fixation du prix du bail renouvelé, le locataire continue à payer l’ancien loyer, sauf si le juge fixe un montant provisoire. Ces versements ne règlent donc pas définitivement les comptes.
Le bailleur peut exercer son option avant la fixation judiciaire du loyer. Il dispose encore de cette faculté pendant le mois suivant la signification de la décision définitive, c’est-à-dire sa notification par un commissaire de justice. Son refus est en revanche irrévocable et il supporte alors les frais de la procédure de fixation du loyer.
Le cas échéant, cette décision ouvre une autre question : celle de l’indemnité d’éviction que le bailleur doit au locataire qui remplit les conditions pour en bénéficier. Ce dernier conserve son droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement. Le refus de renouveler ne permet donc pas de récupérer immédiatement le local.
L’indemnité d’occupation remplace rétroactivement le loyer
Puisque le renouvellement n’a finalement pas lieu, il faut revoir les sommes dues pour l’occupation des locaux depuis l’expiration du bail. Le locataire doit une indemnité d’occupation : elle rémunère sa présence dans les lieux. Elle se distingue de l’indemnité d’éviction, qui répare le préjudice résultant du refus de renouvellement et que paie le bailleur. Les deux peuvent éventuellement se compenser.
L’arrêt du 27 février 2025, n° 23-18.219 confirme que cette indemnité d’occupation remplace le loyer dès l’expiration du bail, même si le bailleur exerce son option plus tard ; Jehan-Denis Barbier a pu souligner cette rétroactivité (Jcl Bail à loyer, LexisNexis, fasc. 1345, n° 33).
Sauf convention contraire, son montant correspond à la valeur locative déterminée selon les critères du statut des baux commerciaux. L’ancien loyer ne constitue donc pas nécessairement le montant à retenir.
Avant d’exercer le droit d’option du bailleur, il faut donc chiffrer l’indemnité d’éviction et reconstituer le compte d’occupation depuis l’expiration du bail. Les versements déjà effectués viennent en déduction de ce compte : le locataire ne paiera pas deux fois pour la même période.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux