La caution du bail professionnel ne suit pas automatiquement le bail
La caution du bail professionnel ne garantit pas automatiquement les loyers dus après la reconduction du contrat. Si aucune partie ne donne congé régulièrement, l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 reconduit le bail pour la même durée. Ce mécanisme ne dispense pourtant pas le bailleur de vérifier l’étendue du cautionnement. L’article 1740 du Code civil exclut, en principe, l’extension de la garantie aux obligations issues de la reconduction. Une stipulation expresse peut prévoir cette extension. Jacques Lafond, dans le fascicule consacré au bail professionnel rappelle cette réserve contractuelle (JCl. Bail à loyer, fasc. 605, § 95).
Ainsi, la caution du bail professionnel qui garantit seulement le contrat initial ne répond pas des loyers du bail reconduit. Le maintien du même locataire dans les mêmes locaux, sans modification du loyer, ne permet pas d’élargir son engagement. La préparation du renouvellement doit donc porter aussi sur les garanties, indépendamment de la discussion sur les conditions financières.
Distinguer les loyers futurs des dettes déjà garanties
Pour maintenir la couverture, l’acte de cautionnement doit viser les reconductions ou renouvellements concernés. Sa rédaction doit rester cohérente avec la durée maximale de l’engagement. Une clause qui évoque les reconductions ne permet pas d’ignorer une autre stipulation limitant la garantie dans le temps. Un accord entre bailleur et locataire ne peut, à lui seul, étendre les obligations de la caution.
La fin de la couverture n’efface toutefois pas nécessairement les impayés antérieurs. L’article 2316 du Code civil prévoit que la caution reste tenue des dettes nées avant la fin d’un cautionnement de dettes futures, sauf clause contraire. Cette distinction entre couverture et règlement oblige à examiner l’origine des sommes réclamées, plutôt que la seule date de la demande en paiement.
Le gestionnaire doit donc rapprocher le terme du bail de celui de la garantie et, si l’engagement initial ne couvre pas la période suivante, obtenir un nouvel accord exprès de la caution dans les formes applicables. Pour la durée et l’étendue des cautionnements conclus avant le 1er janvier 2022, il faut toutefois appliquer la loi ancienne, conformément aux dispositions transitoires de la réforme des sûretés.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux