L’assurance après la vente continue au profit de l’acquéreur
La vente d’un immeuble ne résilie pas, par elle-même, le contrat qui assure le bien. L’article L. 121-10 du Code des assurances prévoit sa continuation de plein droit au profit de l’acquéreur. Celui-ci reprend les obligations contractuelles du vendeur envers l’assureur, notamment le paiement des primes. Le changement de propriétaire ne suffit donc pas à clore la relation d’assurance. Cette règle suppose néanmoins une garantie existante. C’est pourquoi, avant la signature, l’acquéreur doit obtenir la police et ses avenants pour identifier le bien couvert et les garanties effectivement souscrites. Une attestation sommaire ne permet pas toujours de connaître les exclusions ou les franchises qui pèseront sur un sinistre.
La continuation du contrat ne signifie pas davantage que ses garanties correspondent au projet d’acquisition. Si l’investisseur prévoit une transformation des locaux ou une modification de leur occupation, il doit examiner avec l’assureur les conséquences de ce projet sur la couverture.
La préparation de l’acte de vente doit ainsi organiser la remise des documents d’assurance et préciser les démarches que chaque partie accomplira auprès de l’assureur.
Informer l’assureur et organiser une éventuelle résiliation
Le vendeur reste tenu des primes échues. Pour se libérer des primes à échoir, même comme garant, il doit informer l’assureur de la cession selon les modalités prévues par l’article L. 121-10. Il a donc intérêt à conserver une preuve de cette information. La seule stipulation de l’acte mettant les primes à la charge de l’acquéreur ne remplace pas cette démarche.
L’assurance après la vente ne lie toutefois pas définitivement le nouveau propriétaire. L’acquéreur peut résilier le contrat, comme l’assureur. Pour ce dernier, le délai de trois mois court à compter de la demande de transfert de la police au nom de l’acquéreur. Le texte interdit de prévoir une indemnité de résiliation dans ces hypothèses.
Si l’acquéreur choisit un autre assureur, il doit coordonner la prise d’effet de la nouvelle couverture avec la fin de l’ancienne. Le dossier de cession conservera utilement les confirmations correspondantes, afin d’éviter une période sans garantie entre les deux contrats.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux