Travaux urgents en copropriété – le pouvoir propre du syndic
Le syndic peut engager, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble lorsque l’urgence l’exige. Cette faculté ne lui permet toutefois pas d’appeler librement les sommes nécessaires au chantier. La décision d’intervenir et le financement obéissent à des conditions distinctes. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 exige une urgence réelle et des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Une rénovation souhaitable ne suffit donc pas. Le syndic doit pouvoir expliquer pourquoi l’intervention ne peut attendre une décision collective, en s’appuyant notamment sur les constatations d’un technicien.
Un auteur aa pu souligner cette double exigence, matérielle et temporelle, dans son étude « Les travaux urgents en copropriété » (Wion-Florens, Actes pratiques & ingénierie immobilière, 2022, dossier 35). Le devis doit permettre d’identifier les prestations que cette urgence justifie, sans leur ajouter des améliorations qui peuvent attendre.
Ce pouvoir concerne l’intervention du syndic pour le syndicat. Il ne remplace pas l’autorisation de l’assemblée générale qu’un copropriétaire doit obtenir pour son projet affectant les parties communes.
Une première provision limitée au tiers du devis
L’article 37 du décret du 17 mars 1967 autorise le syndic à demander une provision sans vote préalable, pour ouvrir le chantier et assurer son premier approvisionnement. Son montant ne peut dépasser le tiers du devis estimatif. Le syndic doit auparavant recueillir l’avis du conseil syndical, lorsqu’il en existe un. Le texte impose une consultation, non un accord.
Ainsi, un devis de 60 000 euros permet d’appeler au maximum 20 000 euros sur ce fondement. Ce plafond limite la provision exigible sans délibération mais ne fixe pas le montant maximal des travaux que le syndic peut engager dans l’urgence.
Les travaux urgents en copropriété imposent également au syndic d’informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale. Il ne peut attendre la prochaine réunion annuelle pour organiser leur financement.
Les nouveaux appels de provisions supposeront ensuite une décision de l’assemblée. Le projet de résolution doit donc préciser les sommes à appeler et leurs échéances, en tenant compte de la première provision, afin de permettre la poursuite du règlement des entreprises.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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