Taxe foncière en bail commercial : vérifier l’obligation du preneur
La taxe foncière en bail commercial constitue souvent une ligne de récupération attendue dans le compte d’exploitation du propriétaire. Pour l’intégrer au revenu net d’un actif, encore faut-il vérifier ce que le bail permet effectivement de réclamer au locataire. L’article R. 145-35 du Code de commerce autorise en effet le transfert de la taxe foncière et de ses taxes additionnelles au locataire. Néanmoins, cette faculté ne vaut pas transfert automatique. Pour les contrats soumis au dispositif issu de la loi Pinel, l’inventaire prévu par l’article L. 145-40-2 doit préciser les catégories de charges et leur répartition entre les parties.
La rédaction mérite donc mieux qu’une référence générale aux « charges récupérables ». Elle doit identifier la taxe et l’obligation de remboursement. Arnaud Lecourt souligne cette exigence de précision tout en relevant les nuances de la jurisprudence dans l’interprétation des clauses (JCl. Bail à loyer, fasc. 1430-20,§ 34-35).
La date du contrat compte également. Les restrictions de l’article R. 145-35 concernent les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014. Un bail ancien simplement prolongé appelle une analyse distincte.
Justifier la somme imputable au local
Lorsque l’avis fiscal couvre plusieurs locaux, transmettre son montant global au preneur ne justifie pas la somme réclamée. Le gestionnaire doit rattacher la taxe au périmètre loué et expliquer le calcul de la quote-part. Le Code de commerce limite l’imputation au local occupé et aux parties communes nécessaires à son exploitation.
L’article R. 145-36 impose au bailleur de communiquer, à la demande du locataire, les documents justifiant les taxes imputées. L’avis fiscal doit donc s’accompagner des éléments permettant de comprendre sa ventilation lorsque celle-ci s’avère nécessaire.
Cette vérification de la taxe foncière en bail commercial prend toute sa portée avant une acquisition, ainsi que lors du renouvellement du bail !
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux