La représentation du syndicat comporte une obligation de consultation pour le syndic
Le syndic siège à l’assemblée générale de l’union de syndicats en qualité de mandataire du syndicat de copropriétaires qu’il représente. Cette fonction, prévue par l’article 29 de la loi du 10 juillet 1965, ne lui permet pas (totalement) de tenir les copropriétaires à l’écart des questions soumises au vote.
L’article 63 du décret du 17 mars 1967 lui impose de soumettre préalablement ces questions, pour avis, à l’assemblée générale des copropriétaires ou, le cas échéant, au conseil syndical. La consultation doit donc intervenir avant l’assemblée de l’union. Une information donnée seulement après le vote ne remplit pas cette obligation.
Le texte ne prévoit néanmoins qu’un avis. Il ne faut pas en déduire que chaque question exige systématiquement une autorisation spéciale de l’assemblée des copropriétaires. En pratique, il est préférable que les questions soient accompagnées des documents permettant d’en comprendre les conséquences pour la copropriété. Mais comme il s’agit d’un simple avis les exigences de l’article 11 ne paraissent pas devoir être strictement respectées.
Le syndic doit ensuite rendre compte des décisions de l’union
L’obligation du syndic se poursuit après la réunion de l’assemblée de l’union. Il doit rendre compte à l’assemblée générale des copropriétaires des décisions prises. Le décret organise ainsi une continuité entre la consultation préalable et l’information sur le résultat du vote.
Cette restitution mérite d’être suffisamment précise pour que les copropriétaires comprennent les engagements de leur syndicat. En ce sens, la présentation d’une dépense dans les comptes sera insuffisante. Elle ne renseigne pas sur la décision qui l’a autorisée, ni sur ses modalités d’exécution.
En cas de difficulté, il convient de rapprocher l’ordre du jour de l’union des avis recueillis et du procès-verbal de ses décisions. L’examen doit aussi porter sur les statuts : ils organisent le fonctionnement de l’union et peuvent préciser les conditions dans lesquelles les représentants de ses membres interviennent.
Le cabinet accompagne les syndicats dans l’analyse de ces documents et la préparation des décisions relatives aux unions de syndicats et aux ensembles immobiliers.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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