Lorsque le bail commercial a été consenti par plusieurs propriétaires indivis, la signification du projet de cession-déspécialisation doit être délivrée à chacun d’eux, sauf mandat spécial donné à l’un des indivisaires pour la recevoir. Dans l’affaire jugée, la croyance du locataire dans un pouvoir général de représentation ne pouvait suppléer l’absence de cette habilitation.
À propos de Cass. 3e civ., 15 octobre 2026, n° 25-11.964, publié au Bulletin.
La signification du projet de cession affecte les prérogatives de chaque indivisaire
La procédure de l’article L. 145-51 du Code de commerce confère au silence du bailleur une portée particulière. La signification du projet ouvre un délai de deux mois pendant lequel le propriétaire peut exercer sa priorité de rachat ou saisir le tribunal judiciaire. À défaut, son accord est réputé acquis. La doctrine distingue à cet égard l’objet de la signification, qui doit préciser les activités envisagées et le prix proposé, de son effet, qui consiste à faire courir le délai permettant au bailleur de prendre position (JCl. Bail à loyer, fasc. 1475, nos 56 à 60).
La détermination du destinataire de l’acte commande donc l’efficacité du mécanisme. En présence d’une indivision, la réception du projet par l’interlocuteur habituel du preneur peut-elle engager le délai à l’égard de tous les bailleurs ? La cour d’appel l’avait admis en retenant la croyance légitime du locataire dans les pouvoirs de l’une des propriétaires. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 815-3 du Code civil et L. 145-51 du Code de commerce : une signification individuelle était nécessaire, sauf mandat spécial de réception.
Le rapprochement des textes invite en effet à considérer les conséquences de cette réception. L’acte ne se borne pas à transmettre une information : il ouvre une période au terme de laquelle l’inaction des propriétaires peut valoir accord à l’opération. On comprend ainsi que la représentation doive reposer sur un pouvoir adapté à cet effet juridique. Il en résulte que la gestion habituelle des relations locatives ne suffit pas à établir une telle habilitation. La solution, bien que peu pratique, nous paraît être parfaitement fondée.
En outre, cette solution prolonge une jurisprudence attentive à la pluralité des bailleurs. À propos du congé donné par le preneur, la Cour avait déjà exigé sa délivrance à chacun des propriétaires indivis, sauf mandat de représentation (Cass. 3e civ., 11 juill. 2007, n° 06-12.210). L’arrêt commenté transpose cette exigence à la procédure de cession-déspécialisation, en précisant la spécialité du mandat nécessaire.
La spécialité du mandat ne se confond pas avec sa forme
L’arrêt conduit à distinguer plusieurs questions que la pratique tendait peut être à rapprocher, par commodité : celle du mandat tacite d’administration prévu par l’article 815-3 du Code civil, celle de la preuve d’un mandat effectivement consenti et celle du mandat apparent.
Dans ses développements consacrés au bail d’un bien indivis, Béatrice Pedroletti soulignait déjà, et on voit ici que c’était avec sagacité, que la présomption légale de mandat tacite d’administration ne couvrait pas la conclusion ou le renouvellement des baux. Elle distinguait toutefois cette limite de la possibilité de prouver, dans les conditions du droit commun, un mandat spécial tacite (B. Pedroletti, JCl. Bail à loyer, fasc. 615, n° 25).
Cette distinction éclaire la lecture de l’arrêt sans permettre de lui faire trancher une question qu’il ne résout pas. La Cour exige un mandat spécial pour recevoir la signification ; elle ne précise pas toutes les modalités selon lesquelles ce mandat pourrait être établi. Il serait donc inexact de transformer cette exigence en prescription nouvelle d’un mandat écrit. La décision ne nous paraît pas avoir cette portée. Madame Pedroletti distinguait d’ailleurs la forme du mandat de l’intérêt probatoire d’un écrit, à propos du pouvoir de conclure le bail (B. Pedroletti, préc., n° 24).
Quant au mandat apparent, l’arrêt écarte son invocation dans une situation où le locataire connaissait les trois propriétaires et où aucun mandat n’avait été donné à celle qui avait reçu l’acte. Ce refus peut être rapproché de la jurisprudence exigeant un mandat spécial pour la conclusion d’un bail rural par un indivisaire, malgré l’argument tiré de la croyance légitime du preneur (Cass. 3e civ., 12 avr. 1995, n° 92-20.732). Les actes concernés restent néanmoins différents : ce rapprochement ne justifie pas d’affirmer une exclusion générale du mandat apparent dans les rapports d’indivision.
Enfin, le mandat de recevoir l’acte doit sans doute encore être distingué du pouvoir d’accepter expressément la cession pour les autres propriétaires. L’arrêt ne porte ici que sur le déclenchement du délai. Il casse la décision ayant déclaré les demandes des bailleurs irrecevables comme prescrites, sans prononcer lui-même l’inopposabilité de la cession ou la résiliation du bail.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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