L’absence des mots « automatiquement » ou « de plein droit » ne suffit pas à écarter une clause d’indexation du loyer commercial. C’est ce que vient de préciser, par un arrêt du 1er octobre 2026, la troisième chambre civile : l’automaticité peut résulter de la rédaction de la clause, appréciée dans son ensemble. [1]
L’enjeu dépassait ici le calcul du loyer. La bailleresse avait délivré un congé refusant le renouvellement sans indemnité d’éviction, en invoquant des retards récurrents de paiement et un impayé d’indexation. Pour contester les sommes dues, la locataire soutenait que le bail rappelait seulement la révision triennale légale.
Une indexation triennale peut être automatique
La Cour de cassation approuve une lecture fondée sur plusieurs éléments concordants : un indice précisément désigné, une périodicité déterminée et une rédaction impérative au futur de l’indicatif, sans formalité prévue pour la mise en œuvre. La stipulation constituait donc une clause d’échelle mobile.
La solution prolonge un précédent assez similaire. Le 20 mai 2021, la troisième chambre civile avait déjà censuré, pour dénaturation, une décision écartant une clause d’échelle mobile au motif que son automaticité n’était pas expressément indiquée. Les stipulations prévoyaient pourtant une évolution du loyer tous les trois ans suivant l’indice du coût de la construction. [2] L’arrêt de 2026 confirme ainsi une méthode de lecture déjà affirmée.
La doctrine souligne cette distinction. Sébastien Regnault a notamment pu examiner les difficultés de qualification lorsque le bail reprend le vocabulaire de la révision légale. [3] A cet égard, il semble qu’une échéance triennale ne renseigne que sur la fréquence retenue. Elle ne permet pas, à elle seule, de déterminer le régime applicable.
La qualification change les conditions de la demande du bailleur
La révision triennale légale suppose une demande. L’article R. 145-20 du code de commerce en impose la notification par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ainsi que l’indication du loyer demandé ou offert, à peine de nullité. Le nouveau prix est dû à compter de cette demande. [4] Il a ainsi pu être rappelé, en ce sens, que l’échéance des trois ans ne provoque aucune révision automatique. [5]
L’indexation conventionnelle obéit à une toute autre logique : lorsque la clause organise une variation automatique, le loyer évolue selon les modalités convenues, sans demande préalable de révision légale.
De plus, et cela peut être redoutable pour le locataire, modulo le principe de bonne foi, et la prescription. Comme l’expose Sébastien Regnault, l’absence de mise en œuvre de l’indexation ne suffit pas, à elle seule, à caractériser une renonciation. [3] L’historique des quittancements doit être confronté aux stipulations du bail et aux échanges entre les parties. Un loyer longtemps appelé sans majoration ne démontre pas nécessairement que la clause était dépourvue d’effet automatique…
En pratique, une rédaction explicite restera bien sûr toujours préférable. Le bail gagne à préciser le point de départ de l’indexation et ses modalités de calcul, puis à indiquer si une notification conditionne son application ou informe seulement le preneur du montant obtenu.
Enfin, pour revenir au cas d’espèce de l’arrêt ici commenté, il ne faudra pas conclure que tout impayé d’indexation justifie un refus de renouvellement sans indemnité. La qualification de la clause et les conditions d’une telle sanction demeurent deux questions distinctes. C’est précisément pourquoi l’audit du bail doit précéder le décompte, puis le choix de la voie contentieuse.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux
Références
- Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-13.002, arrêt n° 532 F-D, rejet, spéc. § 6 ;
- Cass. 3e civ., 20 mai 2021, n° 20-11.878, arrêt n° 437 F-D, cassation partielle, spéc. § 6 et 7 ;
- S. Regnault, JCl. Bail à Loyer, fasc. 1415, « Bail commercial – Loyer – Clause d’échelle mobile – Révision du loyer indexé », 26 août 2025, spéc. nos 9 à 13 et 19.
- Code de commerce, art. R. 145-20.
- E. Chavance, JCl. Bail à Loyer, fasc. 1410, « Bail commercial – Loyer – Révision du loyer. Révision triennale légale », 16 février 2024, spéc. n° 19.