Vérifier la durée de la garantie du cédant
Un investisseur examine l’achat d’une boutique louée. Le vendeur mentionne une garantie solidaire de l’ancien exploitant. Cette indication rassure, mais elle ne permet pas de mesurer la protection réelle du bailleur.
En effet, la garantie du cédant dépend d’abord de l’engagement souscrit. La seule vente du fonds de commerce ne permet pas de présumer une garantie illimitée de son ancien propriétaire. Le bail comme l’acte de cession doivent préciser les obligations couvertes.
Lorsque l’article L. 145-16-2 du Code de commerce s’applique, le bailleur ne peut invoquer cette garantie que pendant trois ans à compter de la cession du bail.
Attention toutefois aux contrats anciens. Dans son arrêt du 11 avril 2019, n° 18-16.121, la Cour de cassation affirme le caractère d’ordre public de cette limitation, mais refuse son application immédiate aux contrats en cours lors de l’entrée en vigueur de la loi. Il faut donc toujours s’attarder sur l’historique du bail, notamment ses renouvellements, avant de retenir une date d’expiration.
Organiser le suivi des impayés avant l’acquisition
La garantie du cédant impose aussi une vigilance dans la gestion des échéances. L’article L. 145-16-1 oblige le bailleur à informer le cédant de tout défaut de paiement dans le mois suivant la date à laquelle le locataire devait payer. Attendre la régularisation annuelle du compte locatif peut donc conduire à manquer ce délai.
Le gestionnaire doit conserver une adresse actualisée du cédant et une preuve des informations transmises. Une relance au seul locataire ne remplit pas cette obligation envers l’ancien exploitant.
Avant l’acquisition, l’analyse des baux et des états locatifs doit intégrer l’acte de cession et les éventuels impayés. L’investisseur vérifiera également si le vendeur a libéré le cédant de son engagement. Une ligne « garant » dans un tableau ne remplace pas ces pièces.
Enfin, la durée restante de la garantie doit entrer dans l’appréciation du risque locatif. Si elle approche de son terme, l’acquéreur doit évaluer la capacité du locataire actuel à payer seul. Il pourra examiner les autres garanties disponibles et en tenir compte dans sa négociation du prix.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux