Charges après changement d’usage : le vote ne suffit pas
Un ancien logement accueille désormais un cabinet médical. Le règlement de copropriété autorise les professions libérales. L’acquéreur ou le bailleur peut donc croire la question réglée.
Pourtant, la conformité du nouvel usage au règlement n’écarte donc pas ce vote. En effet, l’article 25 e de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale de modifier, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la répartition que le changement d’usage rend nécessaire. Le texte vise néanmoins que les charges des services collectifs et des équipements communs, notamment l’ascenseur ou le chauffage collectif. Cela dit, cette règle ne permet ni de réécrire les charges générales ni de modifier les quotes-parts de propriété.
Un arrêt de la Cour de cassation du 1er octobre 2014 permet de rappeler cette règle, en l’espèce à propos d’un appartement loué à un médecin. Le syndicat avait pu revoir les charges d’ascenseur même si le règlement autorisait une activité libérale. Il devait toutefois établir que le nouvel usage accroissait l’utilité objective de l’équipement pour le lot.
En effet, les charges après changement d’usage n’augmentent donc pas automatiquement. Un simple intitulé professionnel ne justifie aucun forfait ou pourcentage d’augmentation. Dès lors, la résolution doit identifier les postes concernés et proposer une clé cohérente avec l’utilisation du lot.
Charges après changement d’usage : préparer une clé conforme aux dispositions légales
Le syndic doit d’abord documenter la situation antérieure et l’exploitation projetée. Un cabinet recevant des patients n’utilise pas l’ascenseur comme un bureau sans accueil. Les horaires, l’étage, les flux et l’accès aux équipements éclairent l’analyse. Un géomètre-expert peut traduire ces données dans une grille individualisée.
Le projet de répartition doit accompagner la convocation. Sans cette pièce, les copropriétaires votent sans connaître l’incidence précise de la décision. Ce serait contraire aux dispositions de l’article 11 du décret de 1967.
Préparation d’une acquisition
Au regard de cette règle, avant l’acquisition ou la mise en location, l’investisseur doit intégrer ce risque dans son audit. La lecture du règlement, des grilles de charges et des procès-verbaux complète utilement l’examen du local commercial en copropriété.
Lorsque le lot est loué, la nouvelle clé oblige le copropriétaire envers le syndicat. Sa récupération sur l’occupant relève ensuite du bail. Elle ne s’analyse pas de la même manière dans un bail commercial et dans un bail professionnel. Pour mesurer les charges après changement d’usage, le propriétaire doit rapprocher la décision de copropriété des clauses du contrat avant d’arrêter le loyer, les provisions et la rentabilité attendue. Il a tout intérêt à anticiper cette question dans la rédaction du contrat.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux