Sous-location en bail professionnel : que prévoit le contrat ?
Un cabinet de kinésithérapeutes souhaite accueillir un praticien indépendant dans une pièce disponible. Le gestionnaire découvre une clause interdisant la sous-location. Faut-il refuser toute présence supplémentaire ? La réponse dépend du contrat envisagé et des termes exacts du bail.
La sous-location en bail professionnel relève, en principe, de l’article 1717 du Code civil. Ce texte permet au locataire de sous-louer, sauf interdiction contractuelle. Le bail peut aussi subordonner cette faculté à l’accord préalable du propriétaire. Le silence du contrat n’équivaut donc pas à une interdiction.
Cette règle suppose toutefois que les parties n’aient pas adopté le statut des baux commerciaux. Une activité libérale ne suffit pas à déterminer le régime applicable : il faut lire le contrat avant de reprendre les formalités d’un autre bail.
Il faut ensuite qualifier l’occupation projetée. Un professionnel qui verse un prix pour disposer d’une pièce peut conclure une sous-location. La seule dénomination de « partage de frais » ne permet pas de trancher : les obligations convenues et les conditions réelles d’occupation restent déterminantes.
Distinguer la collaboration de la mise à disposition des locaux
La présence d’un collaborateur n’emporte pas nécessairement sous-location. Dans un arrêt du 22 octobre 2003, la Cour de cassation a écarté cette qualification pour une collaboration avec rétrocession d’honoraires. Le prix variait indépendamment du temps d’utilisation des lieux et ne correspondait pas à une valeur locative.
Le bailleur ne pouvait donc pas étendre l’agrément prévu pour la sous-location à cette collaboration. Une clause imposant une occupation strictement personnelle appelle une autre analyse. Interdire la sous-location et interdire toute occupation par un tiers n’ont pas la même portée.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
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