La garantie décennale après la vente bénéficie à l’acquéreur
Un immeuble change de propriétaire alors que des infiltrations affectent sa toiture récemment refaite. Le vendeur avait commandé les travaux. L’acquéreur peut-il néanmoins agir contre l’entreprise, même s’il connaissait le problème avant de signer ?
La garantie décennale après la vente bénéficie, en principe, au nouveau propriétaire. Elle accompagne l’immeuble : l’acquéreur n’a donc pas besoin d’avoir conclu lui-même le marché de travaux pour rechercher la responsabilité des constructeurs.
La Cour de cassation admet ce recours même lorsque les désordres existaient avant la cession et que l’acquéreur les connaissait. L’absence de clause lui attribuant expressément l’action ne suffit pas à l’en priver (Cass. 3e civ., 23 septembre 2009, n° 08-13.470).
Reste que les dommages doivent relever effectivement de cette garantie. Une malfaçon quelconque ne suffira pas à en bénéficier. Le désordre doit notamment compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. L’analyse doit aussi tenir compte des conditions de réception des travaux.
Vérifier le délai restant et organiser les recours
La vente ne fait pas repartir le délai. L’article 1792-4-1 du Code civil fixe son point de départ à la réception. Acheter huit ans après celle-ci n’ouvre donc pas une nouvelle période de dix ans.
C’est pourquoi il est particulièrement important pour l’acquéreur d’obtenir le procès-verbal de réception et les documents permettant d’identifier les entreprises concernées. Il lui faut vérifier que les attestations d’assurance correspondent bien aux travaux réalisés et à la période pertinente. Si un sinistre existe déjà, il faut également examiner les démarches réalisées et les éventuelles indemnisations déjà acquises par le vendeur.
De manière plus particulière, le sort du recours mérite une clause précise lorsque le vendeur conserve un intérêt personnel à agir. la Cour de cassation rappelle à ce sujet que la cession ne lui retire pas nécessairement cette faculté lorsqu’il justifie d’un préjudice personnel. Il peut, par exemple, avoir pris l’engagement de financer les réparations.
L’audit juridique de l’acquisition doit alors clarifier qui poursuivra la procédure et supportera les travaux. Il faut aussi régler le sort des indemnités attendues, en cohérence avec le prix négocié.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux