Transformation de bureaux en logements : quelle majorité ?
Un investisseur envisage d’acquérir plusieurs plateaux de bureaux vacants pour les transformer en appartements. Le règlement de copropriété présente pourtant l’immeuble comme principalement tertiaire. Faut-il obtenir l’unanimité avant de signer ?
Depuis le 18 juin 2025, la réponse a partiellement changé. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais que la transformation de parties privatives, à usage autre que d’habitation, en logements peut être approuvée à la majorité de l’article 24, même lorsqu’elle contrevient à la destination de l’immeuble. Cette majorité correspond aux voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Attention, néanmoins, en cas d’atteinte aux conditions de jouissance il ne paraît possible de déroger à la règle de l’unanimité
Cette nouvelle règle vise la transformation de bureaux en logements. Elle écarte expressément les locaux commerciaux. Pour ces derniers, le porteur du projet doit donc reprendre l’analyse de droit commun, sans présumer que la majorité simple suffira.
Séparer le changement d’affectation des travaux
Le changement d’affectation et les travaux obéissent à des questions distinctes. La conversion peut nécessiter la création de gaines, le raccordement aux réseaux communs, la modification des fenêtres ou l’installation d’équipements visibles en façade. Les travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur appellent une autorisation séparée de l’assemblée, en principe à la majorité de l’article 25.
Le projet doit également respecter les règles d’urbanisme, de construction et d’habitabilité. Une décision favorable de la copropriété ne vaut ni autorisation d’urbanisme ni validation technique et, à l’inverse, une autorisation administrative ne permet pas de se passer des autorisations que seul le syndicat peut délivrer.
La transformation de bureaux en logements gagne ainsi en faisabilité, mais elle n’est toutefois pas accessible systématiquement. Avant l’acquisition pour un tel projet, l’audit juridique de copropriété doit donc rapprocher les actes, les plans, la consistance des réseaux et le programme de travaux.
Pierre-Édouard Lagraulet
Avocat à la Cour – Docteur en droit
Lagraulet et Associés — Cabinet d’avocats en droit immobilier
Paris | Bordeaux