Plan pluriannuel de travaux : distinguer trois étapes
Une foncière examine plusieurs lots de bureaux dans un immeuble mixte. La data room contient un projet de plan pluriannuel chiffré à 900 000 euros sur dix ans. Ce montant ne constitue pas une dette certaine, mais pas non plus une étude sans fondement.
Le plan pluriannuel de travaux suit plusieurs étapes. Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le projet recense les travaux nécessaires, estime leur coût, les hiérarchise et propose un échéancier sur dix ans. Il s’appuie sur l’analyse du bâti, des équipements et du DPE collectif.
Le syndic présente ensuite ce projet à l’assemblée. Lorsque l’étude identifie des travaux nécessaires, l’assemblée décide d’adopter tout ou partie du projet à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Seuls les éléments retenus intègrent alors le plan de la copropriété.
Cette adoption ne vaut pas, à elle seule, décision d’exécuter immédiatement chaque chantier. Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour des assemblées suivantes les décisions nécessaires à la mise en œuvre de l’échéancier. Les copropriétaires se prononcent alors sur les travaux, les entreprises, le financement et les appels correspondants.
L’assemblée peut aussi décider de ne rien adopter du tout, ni les travaux, ni même le plan.
Transformer l’échéancier en budget d’actif
Pour valoriser les lots, l’investisseur doit donc rapprocher l’étude technique des procès-verbaux. Une résolution qui « prend connaissance » du document ne produit pas le même effet qu’une adoption expresse de plusieurs postes. Un vote de travaux accompagné d’un calendrier d’appels de fonds crée encore un engagement différent.
L’audit distinguera ainsi trois montants : les prévisions du projet, les travaux inscrits au plan mais non encore décidés et les dépenses effectivement votées. Il vérifiera aussi les marchés signés, les appels déjà exigibles et les sommes disponibles dans le fonds de travaux.
En outre, il conviendra de ventiler ces sommes selon des grilles de charges pouvant s’avérer être complexes. La quote-part de l’investisseur ne résultera en effet pas toujours des tantièmes généraux. La résolution et le règlement peuvent mobiliser une clé spéciale selon l’équipement, le bâtiment ou l’utilité du service. Un ravalement, une chaufferie ou un ascenseur n’affectent donc pas nécessairement tous les lots de la même manière.