Obligation de délivrance du bailleur : un risque durable
Une foncière acquiert des murs commerciaux occupés. Le bail décrit une boutique, une réserve et une cour arrière. Sur place, le locataire n’utilise pourtant pas la cour. Cette différence ne constitue pas un simple détail métrique : elle peut révéler un manquement toujours susceptible d’exécution.
Dans un arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur commercial doit s’exécuter pendant toute la durée du bail. L’affaire concernait des exploitants de boulangerie qui réclamaient, en 2019, la jouissance d’une cour comprise dans le bail. Ils connaissaient leurs droits depuis un avenant de 2003.
La cour d’appel avait retenu la prescription. La Cour de cassation censure cette décision. Tant que le manquement perdure, le preneur peut demander l’exécution forcée en nature. Il peut aussi obtenir réparation des conséquences dommageables subies pendant les cinq années précédant son action.
L’ancienneté de la situation ne permet donc pas à l’acquéreur de considérer le risque comme éteint. Elle limite la période indemnisable, mais ne prive pas nécessairement le locataire du droit d’obtenir les locaux promis.
Confronter le bail commercial à l’occupation réelle
Avant l’acquisition, l’investisseur doit comparer le bail, ses avenants et ses plans avec l’occupation réelle. Une visite contradictoire permet d’identifier les surfaces indisponibles, les accès condamnés ou les annexes occupées par un tiers. L’audit des baux commerciaux doit également examiner les échanges antérieurs avec le preneur.
L’analyse ne peut s’arrêter au loyer encaissé. Si le locataire réclame une cour, une réserve ou un accès, sa demande peut affecter l’exploitation du reste de l’immeuble. Elle peut aussi imposer des travaux, une libération des lieux ou une indemnisation.
Les garanties prévues par l’acte doivent alors traiter précisément les réclamations connues, les discordances entre les documents et la réalité, ainsi que le coût d’une remise en conformité. L’acquéreur peut également demander une régularisation avant la vente ou ajuster le prix.
L’obligation de délivrance du bailleur commercial concerne ainsi la consistance effective de ce qu’il procure au preneur. Lorsqu’une annexe figure dans le contrat, seize années d’inexécution ne suffisent pas, à elles seules, à sécuriser la situation.