Fonds de travaux : aucun remboursement automatique
Le vendeur d’un lot réclame à l’acquéreur le remboursement de ses cotisations au fonds de travaux. Le décompte du syndic mentionne plusieurs milliers d’euros. Il ne s’agit pourtant pas d’une dette de l’acquéreur. Elle relève d’un accord à négocier, distinct des comptes entre le vendeur et le syndicat.
L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixe une règle précise : les versements des cotisations au fonds de travaux entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat et restent attachés aux lots. Le syndicat ne les restitue pas lors de la vente. Le texte permet néanmoins à l’acquéreur de verser au vendeur une somme équivalente, en supplément du prix.
Ce mécanisme concerne aussi l’investisseur qui acquiert un commerce ou des bureaux dans un immeuble comprenant des logements. L’usage professionnel du lot ne suffit pas à l’écarter.
L’existence du fonds ne garantit pas davantage le financement intégral des prochains travaux. L’assemblée décide de son affectation aux dépenses légalement admissibles. Elle doit tenir compte des parties communes spéciales et des clés de répartition applicables.
Vérifier le solde avant de négocier la compensation
Avant de consentir un versement au vendeur, l’acquéreur doit demander un relevé actualisé des sommes attachées au lot.
Prenons un lot auquel correspondent 8 000 euros de versements. Si la copropriété en a déjà utilisé 5 000 pour des travaux, négocier sur la seule somme initiale fausse l’analyse. Il faut identifier le montant restant et les engagements qui le concernent.
La promesse doit ensuite préciser si l’acquéreur accepte cette compensation, son montant ou son mode de calcul, ainsi que son actualisation à la signature. Le vendeur ne pourra en effet obtenir du syndic le remboursement que l’acquéreur refuse de négocier.
Il faut enfin distinguer cette somme des provisions destinées aux travaux déjà votés. La répartition de ces appels entre vendeur et acquéreur répond à une autre logique.